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未来10年,中国楼市将发生巨变 [复制链接]

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离线东方太阳
 

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        政府的文件里,往往藏着金矿。
        周日上午,仔细研究了国家发改委在“两会”上,受国务院委托做的《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》,有了一些重要心得,跟大家交流一下。 上述文件在谈到2017年中国“区域经济发展”的时候,有这样一句非常重要的话,没有引起媒体的重视:
       启动国家中心城市布局建设,推动一批具备条件的县和特大镇有序设市。
       今天着重分析前半句话。所谓“启动国家中心城市布局建设”,其实就是“再建10个北京”的正式说法。
2015年12月,中共中央财经领导小组办公室副主任杨伟民曾在重庆指出,中国出现世界上少有的特大型城市原因之一,即全国性  服务功能过度集中在一两个城市。北京城市病问题根源,是集中太多非首都功能。要解决北京这样特大城市存在的城市病,需要再有10个类似北京这样的中心城市才行。
当时我就在专栏里指出,中国城镇化战略出现了重大调整,城市格局将出现深刻变化。
       杨伟民表态一年之后,2016年12月,武汉、郑州被定位为“国家中心城市”。至此,获得这个城市定位最高头衔的城市达到了8个:北京、上海、天津、广州、重庆、成都、武汉、郑州。
       看完这份名单,大家就会发现一个问题,这里面缺少了几个非常重要的城市:深圳、南京、杭州、沈阳等。深圳目前只获得了“国家经济中心城市”的头衔,这是一个单项定位,跟上述8大城市的综合定位相比,仍然有差距。
       最近一直有传说,国家最终给这些顶级城市的定位将是:
       4个世界城市:北京、上海、广州、深圳;
       11个国家中心城市:天津,重庆,沈阳,南京,武汉,成都,西安,杭州,青岛,郑州,厦门。 但到目前为止,这仍然是一个民间传说,没有官方文件的证实。但国家会随着一些区域规划的公布,陆续公布哪些城市将成为“国家中心城市”。我个人认为,深圳、沈阳、南京、杭州肯定会入围。青岛位置有点偏,厦门实力有点弱,能否入选有待观察。
        此外从国家战略层面上看,乌鲁木齐应该破格入选“国家中心城市”。中国非常有必要在新疆打造一个超级城市,否则将来会后悔。
        国家发改委上述文件的表述是“启动国家中心城市布局建设”,可见,这项工作才刚刚开始。
        应该说,中央的这一决策是非常正确的,不仅可以解决目前北上广深,特别是京沪的城市病问题(人太多、路太堵、空气太差),还可以解决国家发展的不平衡问题。14亿人口的中国内地,如果只有北上广深四个中心,人民群众显然是不满意的。
如果未来真的有“4+11”这种布局,意味着中国将有15个承担国家中心城市功能的核心城市。而高铁、城际轨道、地铁的普及,又会把这15个城市变成15个一小时通勤圈,其辐射半径至少可以达到70公里。
       如果按照70公里的半径计算,则15个城市圈的理论面积就可以达到23万平方公里,相当于一个省的面积。如果参考珠三角人口密度(港深莞人口密度超过每平方公里0.7万人),理论上可以装下全部中国人口!
       事实上,在这15个“70公里城市圈”之外,中国还有至少15个二线、弱二线城市,比如长春、哈尔滨、太原、济南、石家庄、福州、南宁、昆明、南昌、长沙、贵阳、兰州、海口、银川、西宁、呼和浩特等。
       中国常住人口城镇化率到2016年末是57.35%,2016年新增城镇化率是1.25个百分点。如果把中国城镇化率的顶点设定在70%左右,则中国房地产行业还有正好10年的“白银时代”。 而这10年,恰恰是“建设10来个北京”的10年。也就中国将从少数几个中心,迈向15个左右中心的时代。而这个时代恰恰又赶上了“高铁时代”、“地铁时代”,因此是15个城市圈的时代。
        15个城市圈,将形成15个巨大的抽水泵,其汇聚人口、资金的能力将更加强大。其后果是:
        第一,北上广深的人口压力减轻了。
        第二,10多个新晋国家中心城市的“强二线城市”,获得了巨大发展机遇,带着各自的城市圈将吸引大量人口、资金加盟。这10多个新城市圈,将成为未来10年楼市机遇最大的地方。
        第三,此前是少数几个城市向全国“抽水”,未来至少是15个城市圈向全国“抽水”,此外还有15个不甘落后、有资源调动能力的省会城市,他们也会加入竞争。所以中国城镇化的“大城市化”将提速。
        第四,几乎有所的城市,都会抓住城镇化最后的“白银10年”抢人、抢钱、抢资源。但有能力获得胜利的,就是那“15+15”一共大约30多个城市而已,大量的中小城市如果不位于大城市圈内,将面临人口的加速流失。
        所以我的结论是:未来10年中国楼市最大的机会,在那些能晋升为“国家中心城市”的强二线城市,尤其是里面人气比较旺的城市(郑州、天津、南京、杭州、长沙人气最旺,但后三个城市尚未入选;武汉、重庆、成都、西安人气一般).
       最大的陷阱,在那些远离中心城市、人气不旺、产业结构单一的三四五线城市。至于北上广深,机会非常确定,会很好、但未必是最好(其城市圈内的三四线城市,有些机会更大,比如位置独特的廊坊、东莞)。(转载)
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