下周地产股深度回调——政策利空|我爱理财 - 辛集社区 - 辛集聊天室|辛集同学录|辛集交友|辛集生活|辛集论坛，尽在辛集社区！

只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2007-10-21

公募基金对地产股下“禁入令” 私募不再买入

自“东方财富网”１０月２１日

参与万科A（000002(股吧，行情，资讯)）增发后的糟糕投资经历，让小型私募基金经理李先生十足憋气，他已经将万科划入“投资禁区”，并向记者坦言，至少在2008年以前不会再买入万科。

　　事实上，沪深两市房地产龙头万科A于8月底实施的公开增发，并没有为参与的投资者提供多少创富机会。10月18日，万科A报收30.60元，比增发价格31.53元还低0.93元。而整个9月份，万科有11个交易日收盘价低于增发价。

　　万科的遭遇不是个案。更多市场人士正在对房地产股敬而远之。10月17日，两市房地产指数下跌近1.7%，其中有接近100家房地产股以绿盘报收。

　　一些公募基金近期也在内部会议上对地产股下达禁入令。某大型基金投资总监向记者表示，地产股前期涨幅过大。虽然此前加息、提高准备金率等政策调控措施并非专门针对房地产，但已对地产开发商资金流动性形成明显抑制作用。十七大之后，必须防备或会出台的房地产调控措施，降低地产股仓位势在必行。

　　机构警觉引发阶段性调仓

　　在诸多基金和券商看来，万科增发后股价进入了绵绵阴跌并不出人意料。自5月15日在24.55元的高位实施每10股转增5股派1.50元除权后，万科的股价在7月至8月间迅速拉升，从除权后最低14.65元拉至8月9日的35.48元。

　　“这本身就不是公司基本面可以解释的。”一位曾在9月中旬向记者提示过地产股风险的上海某券商机构人士认为，“我们当时就认为万科股价已经透支，从公司自营盘中剔除了万科，随后又基本剔除了所有的地产类公司。”

　　这位人士认为，万科于8月底启动的公开增发，“是在央行年内多次加息和提高准备金率后，因急需缓解流动资金之困而开展的。”该人士据此判断，万科股价短期内已是强弩之末，并陆续向客户发出风险提示报告。

　　无独有偶。中信建投、银河证券、国泰君安、华泰证券等多家大型创新类券商也都在9、10月份通过多种形式，向核心客户发出地产股风险提示。

　　广发基金投资总监朱平表示，公司内部已形成一致意见，认为部分地产股短期内可能会发生幅度比较大的回调。“万科不是个案，我们觉得有一些地产股长期是向好的，但短期内很可能会受到政策预期的干扰。”朱平说，短期内必须对房地产股持谨慎态度。

　　“清仓倒是没有，但地产股最近确实比较危险。”一家拥有百亿规模自营盘的大型券商自营部门人士间接证实说，他们对地产股的调仓目前也已结束。

　　地产股需要区别对待

　　“机构纷纷出走，散户再多也不可能把股价拉抬起来。”前述李姓私募经理谈及将万科“打入冷宫”的缘由时说，当初参与增发时并没有听说机构开始减仓万科，但随后股价一蹶不振的事实说明，地产股的叠加风险已经非常严重。李先生说，他目前对地产股已经没有兴趣。

　　作为房地产股龙头，万科身后还站着保利地产（600048）(股吧，行情，资讯)、中粮地产（000031）(股吧，行情，资讯)、中华企业（600675）(股吧，行情，资讯)、北辰实业（601588）(股吧，行情，资讯)等100多家房地产类上市公司。难道它们都在被机构做空？

　　国泰君安证券研究所所长李迅雷分析认为，地产股价格走势和地价、房屋造价、终端销售价密不可分，而政府对房地产的调控一直在持续，但“屡调屡失控”，因此不能单方面看空做空地产股，要区别对待。

　　李迅雷认为，房地产的流动性与股市的流动性完全不一样。股价提前透支了房地产企业的发展预期，本身不具有稳定性。另外，房地产股票年初以来几乎都有超过1000%的换手率。而与此形成对比的是前期房价虽然猛涨，但流动性不够，买卖不活跃，换手率严重不足。李迅雷认为，万科等地产开发类上市公司必须背负房子卖不出去、政策随时变动以及央行不断加息等种种可能出现的不利，因此短期内“风险很大”！

　　但李迅雷同时认为，房地产经营（租赁）类企业或许将绝缘本轮地产股回调风险。“这些企业签合同最少半年，中间很少出现变动，房价涨了，租金不会马上涨，即便政策干扰让房价跌了，租金也不会少。”

　　一家正在深度参与益民商业（600824）的私募机构表示，地产股越跌，对益民商业这类依靠收租金过日子的企业越是利好，因为更多的资金会流入，会把这类公司的股价抬高。

评价一下你浏览此帖子的感受

我喜欢静静的守候，为了心中的那份执着，那份无法更改的浪漫，那份总想追求的完美，我会守候一辈子。

分享到 淘江湖新浪 QQ微博 QQ空间开心人人豆瓣网易微博百度鲜果白社会飞信

神聊

五级士官

只看该作者沙发发表于: 2007-10-21

监管层叫停内地地产企业A股IPO 全面整顿借壳

自“东方财富网”１０月２１日

“证监会发审委现在已经暂停了内地企业A股IPO（首次公开发行）的申请受理、审批工作。”一位接近证监会的政府官员日前透露。这位官员还告诉记者，何时结束“暂停”并没有明确期限，不过，在溯及时间范畴上“有一个区间”，在这个时间结点之前提交IPO申请的，将不受“暂停审批”的影响。

　一家正在谋求A股上市的知名地产企业高管也向记者证实了这一消息。这家企业于2007年9月下旬向证监会发审委提交了A股IPO申请，但随后被告知，目前对房地产开发企业的IPO申请受理和审批工作已经暂停。“只告诉我们继续准备材料，但何时重新受理没有明确的说法。”这位高管对记者说。

　　IPO“暂停”并非地产直接融资政策调整的全部。消息人士告诉记者，明年1月开始，证监会将对房地产企业在A股借壳上市进行全面整顿和清理。未来，地产企业借壳上市的难度可能越来越大。

　　针对上述消息，记者向证监会新闻处进行核实，新闻处已将相关问题传至证监会发行部，但截止到发稿时止，未获得明确答复。

　　高价抢地中“我们拼不过上市企业”

　　在银行信贷全面收紧之后，资本市场这条房企另一融资渠道，也正在受到力度空前的政策挤压。

　　潘石屹把SOHO中国（0410.HK）带到香港上市，如今看来，无疑是一个明智的选择。如果一年前他把上市目标定在A股，SOHO中国或许就将要面临“无休止等待”的命运。

　　9月28日，证监会否决了华远地产借壳SST幸福（600743）上市的方案。负责华远借壳操作的中信证券（600030）相关人士告诉记者，目前，借壳上市方案正在进行紧张修改，并将于近日重新提交证监会审批，不日将有结果。“肯定在年底之前。”他说。

　　而最能刺激房企上市欲望的，无疑是制造了中国内地“新首富”的碧桂园（2007.HK）。4月20日，碧桂园在香港上市，成功融资148亿港元。“碧桂园扩张速度最快的时候，恰恰是中国内地银行业紧缩地产融资的时期，成功在香港上市，在相当大程度上，冲抵了内地金融调控政策的影响。”香港京华一山分析师尤浩然说。

　　碧桂园2007年中报显示，截至2007年6月，碧桂园在中国内地土地储备总量高达4500万平方米。在土地价格高企的背景下，获得如是土地储备所必需的资金支持，无疑来自资本市场。

　　尤浩然认为，一方面，上市房地产企业可以通过IPO获得大量现金购置土地；另一方面，又可以通过对已收购地块进行定向增发等手段进行再融资。这实际上意味着，上市之后的土地购置费用，一样可以通过向公众投资者募集的方式完成，企业自身承担的资金压力将大大减轻。

　　与“新贵”碧桂园形成鲜明对比的，是在地产业界颇具知名度的阳光100。作为在中国最早的地产开发企业之一，阳光100频频在土地招拍挂市场上失利。对此，阳光100董事长易小迪向记者解释，主要的原因就是资金。在银行信贷全面紧缩的背景下，“我们拼不过上市企业”。正因如此，阳光100也启动了上市计划。“上市是迫不得已的事。”易小迪说，他给自己定的时间表是两年。

　　土地市场的情况或许最能解释阳光100急切谋求上市的原因。今年以来，虽然银根全面紧缩，但地产企业“高价抢地”的热情丝毫没有减弱，而最终能够胜出的，绝大多数都是上市公司。今年7月，以92亿元高价在长沙“全国地王”胜出的北辰实业（601588.SH，0588.HK），就是其中最为典型的案例。2006年10月16日，北辰实业在A股挂牌，此前，北辰已经在香港上市。

　　“这样，即便银行不发放流动资金和土地贷款，并收紧开发贷，上市房地产企业投资所需的资金支持也不会受到影响。”中信证券研究部总监王德勇表示。在这样的逻辑下，宏观调控试图通过控制信贷发放，控制资金流入地产行业，遏制投资过热的调控效果，在一定程度上被“冲抵”掉了。

避走香港？

　　实际上，地产企业在A股借壳上市，也只是股改后近一年来才蓬勃兴起。此前，地产企业在A股IPO也一直十分困难。只不过与如今发审委“主动暂停”的原因不同，彼时更为主要的原因是券商冷落。

　　“券商主要的收入就是‘通道费’。”一位证券界人士告诉记者。“所谓通道费，就是企业上市之后券商的佣金。每次提交上市申请，发审委会根据企业的经营、资产情况排出一个先后顺序的名单。地产企业由于通常负债率较高，所以，即便提交申请，排名也很靠后，券商保荐成功的效率相对较低，影响了券商保荐地产企业的积极性。”

　　因此，自2003年中国地产市场重新进入上升期以来，多数房地产企业都选择在香港上市。北辰实业、华润置地（1109.HK）、首创置业（2868.HK）、上海复地（2337.HK）等近年在内地颇有建树的企业，都早早地完成了H股发行。直到2006年，随着保利地产（600048）、北辰实业相继在A股完成IPO，这种情况才有改观。

　　然而现在，形势可能再次逆转。

　　“内地上市困难的话，我们就去香港上市。”在得知地产企业A股上市“暂停”的消息之后，一位正在筹划上市的中型房企董事长对记者说。他认为，香港投资者对于房地产企业的价值认知拥有“更开放的心态”。

　　记者了解到，目前正在准备上市工作的阳光100，就有赴港上市的考虑。有消息称，目前阳光100正在接受商务部的相关审核程序。但阳光100董事长易小迪并未向记者证实此事。

　　避走香港是否是地产企业的上市上策？香港市场能否成为内地地产企业应对调控影响的“阵地”？谜题待解。

　　“并不是所有的地产上市公司来香港上市都能成功，你只看到了成功者。”尤浩然向记者表示。2005年，孙宏斌主政期间的顺驰曾无比接近港股IPO，但最终因资产负债率过高而未能通过聆讯，而2007年9月刚刚在香港成功上市的SOHO中国老板潘石屹也一度抱怨“香港投资者不识货”。