友:大量出让土地的话,会与相关政策不符。不是说18亿亩耕地“这根红线”不能突破吗? %]i15;{X
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易:想降低房价,又不想增加土地供应,房子建到哪里去?建高些是可以增加供应量,但毕竟高度也是有限的。其实,18亿亩耕地“这根红线”没有必要死守。当时划这根红线是为了保证粮食供应,可是,中国这30年来一直不缺粮,总人口在增加,粮食总需求却在减少,因为人均消费减少了。所以,对这个问题应该动态地看。现在很多地方土地撂荒,没人耕种,又不让用来建房子。一面是房子太稀缺,一面是土地在浪费。 gX@aG9
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友:即使大量增加土地供应,但是开发商不一定马上建成房子,而是囤着,等房价上涨了再说。囤房囤地是开发商获取暴利的惯用伎俩。 bN.Pex
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易:这个责任不在开发商,而在政府。其实,早有规定,土地出让后,一定时间内比如一年之内必须开工。但是,地方政府相关部门并未严格执行。至于原因,不排除相关部门默许开发商这样做。政府还可以增加规定:土地出让后两年或三年之内必须完成建房并全部销售,否则政府可以收回。但是,有了规定一定要严格执行,不能形同虚设。 er\|i. Y
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友:这又回到前面说的“法治问题”了。 $~)SCbL^5
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易:是的。但是,市场其实可以在很大程度上弥补法律不健全的缺陷,就是通过市场竞争。如果政府每年持续地保证大量增加土地供应量,并且使供应量至少能满足市场需求或略多于市场需求,则开发商囤地囤房数年的后果是卖不出去,或被迫降价,开发商意识到这一点后就不敢囤地囤房了,因为手中有地有房的开发商不止你一家,在供过于求时你就会与其他开发商形成竞争关系。
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友:许多人骂开发商,说他们获得了暴利,是房价上涨的罪魁祸首。 /-s6<e!
易:这一两年骂得少了,以前几乎所有人都将高房价归咎于开发商,这是没道理的。开发商只要合法合规地建房卖房,他将房价定多高都没错,更没罪。你嫌高了可以不买,大家都嫌高可以都不买,房价就一定会降下来。开发商之所以定高价,是因为有人买得起,有人愿意买。 ;Rf'P}"]
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友:许多人认为投资商是房价上涨的主要原因。如果是的话,针对他们设立房产税,让他们每年交税,这样他们就不会买那么多房了。这样不是可以降低房价吗? =_^X3z0
易:投资商并不是房价上涨的最终原因,自住需求才是。过去人们总是将房价上涨归咎于开发商,后来将原因不仅归咎于开发商,还归咎于投机商即投资商,因为投资商只买不住,增加了需求,导致房价上涨。我一直不同意这种观点。我认为,地方政府是最主要的原因,开发商、投资商只是次要原因。因为在中国,土地是地方政府掌握的,政府有权决定是否增加土地供应。住房需求增加,土地量不增加或者赶不上需求的增加,房价必然上涨。严格地说,开发商、投资商只是在短期内看会成为房价上涨的原因,从长期看,并不是根本原因。投资商买房,比如买两套、三套或更多套,虽然自己不住,但是多数甚至全部会用来出租,等到价格上涨了他可能卖出去。出租的话就满足了租房人的需求,使想租房的人有房可租,否则这些人只能去买房,所以,投资商买来供出租的房屋并没有额外增加市场的需求。当然,也有一些房没有出租,但比例不大,尤其在大城市比例很小。这部分房屋空着,等到房价上涨到他满意的程度,比如过了三年,才会卖出去。三年前他买房时增加了市场需求,是房价上涨的因素,但还要看他卖房时对市场供应量的影响。将三年期完整地看,则有没有投资商均不会对市场供求关系有实质性影响,对房价也就没有实质影响。所以,政府如果针对投资商开征房产税,即使会导致他们不再投资购房或减少投资购房,从长期看其实对房价不会有实质性影响。 *
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