维权建议 [复制链接]

我是书香园１５——３住户，对于本小区以墙体断裂为主的问题，我建议：
１、立即成立维权小组，设组长１名，副组长３——５名，会计、出纳各一名（副组长兼任），成员（业主代表）若干。
２、对质量问题进行鉴定，确定问题的性质。
３、根据鉴定结果，若确属严重质量问题，先找开发商交涉。
４、若交涉无果，立即聘请专业律师诉诸法律，同时联系大的媒体曝光。

如何成立业主委员会


为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。
一、成立业主委员会的条件：
业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
3、住宅出售已满两年。

二、成立业主委员会后要办理登记手续
业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书；
2、业主委员会委员名单；
3、业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。

三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：
1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；
3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；
7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

四、业主公约的效力
1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

房屋质量瑕疵，业主如何维权？

开物律师集团（郑州）事务所 申继东律师



案情简介：
　　2002年10月，刘某与某房地产公司签订了商品房买卖合同，刘某购买商品房一套，支付房款25万余元，开发商承诺将于2003年4月31日之前向业主交付验收合格的商品房。
　　2003年4月，开发商按期交付房屋。但刘某在验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。刘某认为，开发商交付的商品房存在明显质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担相关的维修责任和由此引起的迟延交付责任。
开发商立即对该房屋进行了维修，但刘某以该房屋仍严重影响其正常入住为由迟迟不肯办理房屋交接手续，开发商则声称这些墙体裂缝纯属正常温度伸缩缝，要求刘某尽快办理入住手续，否则刘某须承担逾期收房产生的责任。
刘某与开发商数度交涉未果，无奈之下，刘某将开发商诉至法院。

双方观点：
　　原告刘某认为：交付商品房存在明显质量瑕疵，不符合交付条件，开发商作为房屋出卖方，应当依照商品房买卖合同约定，承担相应的修复责任，直至房屋被验收认可。开发商应承担由此引起的逾期交付责任和相应损失。
    被告开发商辩称：商品房已经验收合格，取得了工程竣工验收备案表，因此房屋符合法定交付条件。至于房屋出现细微裂缝，既是十分正常的，也是合理的，不属于影响房屋交付的根本性质量问题，相应质量瑕疵均可以通过简单施工处理解决，也不存在延期交付的问题。因此，请求法院判决驳回原告诉讼请求。

争议焦点：
　一、诉争商品房墙体等多处裂缝是否可以视为交付不合格？
　二、商品房出现质量瑕疵，开发商是否应承担逾期交房责任？

处理结果：
　　法院受理后，对诉争房屋墙体裂缝委托某工程质量检测机构进行检测，检测结论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所造成，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。法院认为，依照法律规定及双方约定，墙体裂缝应由被告采取有效办法给予修复。但被告对诉争房屋采取补救措施后，原告迟延办理入住手续也存在明显过错，应对迟延造成的相应损失承担相应责任，据此驳回原告其他诉讼请求。一审判决作出后，双方均未上诉。

律师分析：
　　商品房在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接受交付房屋。
　　因而房屋交付出现质量瑕疵，如果并不严重影响实际居住，并且开发商及时予以修复，业主不能以存在细微瑕疵要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然，如果房屋因质量瑕疵影响业主实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其自然应该承担相应的违约责任。

律师提示：
　　房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝属否属于正常伸缩缝。其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告，由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好证据的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。
　　实践过程中，房屋出现质量问题，业主在向开发商提出异议后，开发商多数会采取一定补救、整改措施，而非一概不管不问，业主和开发商双方应很好地沟通理解，采取适当的方式积极处理问题，尽可能避免产生诉讼。

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