关于加强住宅小区物业管理工作的意见
为认真贯彻《石家庄市物业管理条例》，保障物业管理行业健康发展，提高人民群众的居住质量，特制定本意见。
一、建立健全物业管理行政管理体制
物业管理工作是构建和谐社会的基石，是城市管理的重要内容。各级、各有关部门要按照“条块结合为主”的原则，建立市、街道、居委会三级物业管理监管体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。
（一）为加强对全市物业管理工作的组织领导，市政府成立辛集市物业管理工作领导小组。组长由主管市长担任；副组长由市政府办公室副主任、鹿城街道办事处主任和市房产管理局局长担任；成员由市房管、鹿城街道办事处、规划、建设、物价、城管、公安、民政等部门主管领导组成，明确专人负责。领导小组下设办公室，办公地点设在市房产管理局。
（二）市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门。主要职责是：根据相关的法律、法规，制定适合本市实际情况物业管理方面的实施细则；负责新建住宅小区公共设施建设标准的核准工作；负责新建住宅小区交付使用的监督、管理和指导工作；负责前期物业管理招投标工作；负责物业管理企业资质的初审及上报工作；负责专项维修资金的收缴、管理和规范使用工作；会同物价部门对物业管理服务收费的价格进行测算和制定，并对执行情况进行管理、监督；负责监督物业用房、物业经营用房的使用和经营活动；配合鹿城街道办事处对业主自治活动进行监督和指导；负责各住宅小区物业管理工作的考核、评比工作；对物业管理知识进行普及、宣传工作；负责受理并答复物业管理活动中的各类投诉等。
（三）鹿城街道办事处要明确一名副主任分管物业管理工作，要参与和指导住宅小区业主大会筹备、召开、选举工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；负责联席会议的组织和召集，把物业管理工作纳入日常考核体系，协调处理物业管理与社区管理的关系。
住宅小区物业管理出现较大矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，鹿城社区办事处要及时牵头组织居委会、市物业管理处、稳定办、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议进行解决。
（四）居民委员会要明确专人负责物业管理工作，协助鹿城街道办事处参与和组织辖区内住宅小区业主大会筹备、召开、选举工作；对住宅小区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。
住宅小区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，居民委员会应主动承担业主委员会工作。
二、强化物业管理用房和物业经营用房配套建设
相对完整的居住小区，建筑面积一般不应该少于3万平方米，新规划建设的住宅项目，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设物业管理用房；按照不低于开发建设住宅总建筑面积4‰的比例建设物业经营用房，费用可以计入建筑成本。物业管理用房、物业经营用房应为独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、暖、通讯等基本设施，物业用房应该符合物业服务和办公使用。物业经营用房位置应设在住宅小区中心区域或主出入口附近的临街底层。物业用房和物业经营用房都不得设置在地下或住宅楼内。凡不符合上述要求的小区建设规划，市规划部门不予审批。
建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房、经营用房的位置和面积，将物业管理用房、经营用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步交付使用。
市规划局要和房产管理局密切配合，加强督促检查，使物业用房、物业经营用房及配套的公共设施切实落到实处。
市房产管理局要对物业管理用房、经营用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注“物业管理用房”、“物业经营用房”字样。
物业管理用房、物业经营用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业管理企业负责维修、养护和经营。物业管理用房用于物业管理服务活动和业主活动；物业经营用房用于出租和经营，所得收益由业主委员会按业主大会的决议和物业公司协商具体的分配方案。全体业主所得的部分，全部用于住宅小区物业管理，弥补住宅专项维修资金的不足，或者由业主大会决定具体使用方案。物业经营用房的收益和使用，接受市房产管理局的指导监督，收支情况定期向社会公开。任何组织和个人不得将物业管理用房、经营用房擅自买卖、抵押或者改作他用。
三、规范专业服务单位收费行为
物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。对于业主自用的，要直接向业主收取；对于物业管理企业使用的，直接向物业管理企业收取；对于公共使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。
供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，不得强制物业管理企业代收费用，也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业管理企业接受委托代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
四、加强前期物业管理工作
住宅开发建设单位出售物业之前必须制定切实可行的物业管理方案。对不具备物业管理条件的，市房产管理局不予办理房屋销售和权属登记手续。
（一）开发建设单位必须严格按规定选聘物业管理企业，采用公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，招标公告要在媒体上公告。
（二）开发建设单位出售物业时，不得代替物业管理企业做出相关承诺。
（三）开发建设单位在销售物业之前必须与选聘的物业管理企业签定书面的《前期物业服务合同》，并督促物业管理企业严格履行。
（四）开发建设单位在销售物业之前要制定《业主临时公约》，并将《业主临时公约》向物业买受人明示和说明。物业买受人应当在与建设单位签定物业买卖合同时，对遵守《业主临时公约》做出承诺。
（五）开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同必须包含以下前期物业服务的内容：
1．实施前期物业服务的物业管理企业情况；
2．前期物业服务内容及服务标准（应与开发建设单位和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》内容一致）；
3．前期物业服务的收费价格和收费方式；
4．前期物业服务纠纷解决方式。
（六）开发建设单位所选聘前期物业管理企业必须在售房现场做好物业管理宣传，现场设立物业管理咨询台，公示企业的基本情况、收费标准和服务标准。新建住宅交付使用前必须将收费标准和服务标准在住宅小区公示。
五、严格物业管理企业退出和移交程序
住宅小区业主大会和物业管理企业，因物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同，物业管理企业退出住宅小区管理的，必须本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本秩序、实现平稳过渡的原则，严格履行退出和移交程序。
（一）物业管理企业因物业服务合同期满不续约或在合同期内提前解除合同，拟退出住宅小区管理服务的，必须在60日前书面告知市物业管理处和居民委员会。住宅小区成立业主大会的，物业管理企业要提前告知业主委员会并做好相关设施设备和资料、财务的移交和交还事项；住宅小区未成立业主大会的，物业所在地居委会要牵头组织联席会议，听取业主和物业管理企业的意见，处置物业管理企业退出的具体事宜。
（二）业主大会提出与物业管理企业终止或解除合同，重新选聘物业管理企业的，业主大会召开60日前，业主委员会要将会议相关情况书面告知市物业管理处和居民委员会。经全体业主所持投票权2/3以上通过不再续约或提前解约的，业主委员会必须保存好相关资料，接受市物业管理处和居民委员会的查验。业主委员会要在业主大会作出决议后将解约原因和时间书面告知物业管理企业，业主大会要在终止或解除合同前依法完成选聘新的物业管理企业的工作。
（三）拟退出的物业管理企业要在鹿城街道办事处和居民委员会、市物业管理处监督下向业主委员会办理下列交还事项：
1．物业服务费、住宅专项维修资金、利用物业共用部分所得收益及其他有关资金余额；
2．物业竣工验收资料、技术资料、物业质量保修和物业使用说明等物业管理所必需的其他资料；
3．按规定配置的物业管理用房；
4．物业共用设施、设备和相关场地；
5．其他属于业主所有的财物。
新物业管理企业确定后，业主委员会要将前款所列物品移交新物业管理企业。拟退出的企业在征得业主委员会同意后，也可以直接向业主大会新选聘的物业管理企业办理移交。住宅小区未成立业主大会的，物业管理企业应向物业所在地居民委员会移交。拟退出的物业管理企业应当自合同终止之日起10日内或业主大会做出终止或解除合同决议，10日内退出该物业管理区域，不得以未结清债权债务为由拒绝移交或退出。
（四）因物业管理企业退出，造成住宅小区无人管理的，经联席会议决定，鹿城街道办事处可以暂时指定一家物业管理企业按物业管理服务等外级标准提供基本服务保障，也可以委托专业公司负责相关日常维护工作，所发生的费用由联席会议确定的部门向业主收取。鹿城街道办事处、居委会要及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业管理企业作出决议。
（五）在合同终止或解除前原物业管理企业为供水、供电、供气、供热、有线电视等单位代收代缴的费用，应及时上缴相关单位。未收讫的业主欠费，由原物业管理企业通过合法途径向业主追索，相关单位也可以直接向业主追缴。
（六）物业管理企业未按规定程序、规定时间退出，不移交相关设施设备和资料的，由市房产管理局根据《物业管理条例》处罚并申请记入企业信用档案；影响恶劣的，不得承接新的物业管理项目并予以通报；给业主造成损失的，还应当承担相应的法律责任。
（七）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和政策的，鹿城街道办事处、市物业管理处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
