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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2013-06-22

末代房价涨因排序
　　房价上涨其实是很多人希望的，不说罢了。笔者多次重申未来房价还有一波上涨，但涨因各异，排序如下。 ——需求结构的本质改变：过去的年代，地价与投资投机是房价上涨的主因，已为历史所证明；现在，调控后，可以说，削弱了投资投机与地价带动房价上涨的力量，但依然有，不过不太明显罢；但前期，只要有钱，必选房地产，现在依然没有实质改变，仅靠政策维持；未来呢，支持房价上涨，将依赖需求，唯一不变的涨因将来自需求，如果政策的价值取向为市场化；需求的两极，即变化后的房价所面临的市场需求分布在两侧，刚需与投资。按照党的城镇化政策，现有年入1000万进城人口会产生部分买房消费，但城镇化，将使更多农民工成为买房者，不过是否进城不一定，这一消费属纯粹刚需；按照政策性住房的既定政策，棚户区改造＼旧城改造＼危房改造＼老城功能翻新，将提供一部分买房刚需，更主流的部分将进入投资性买房；小康化的实质意味着对住房消费的投资需求增加增强，尽管许多人不认同。伴随小康化而来的还有中产化，这些人都面临着投资性住房买卖，不过被政策拖延罢了。 ——就业结构的本质改变：这个因素排第二位，与第一位的需求结构变化一脉相承。未来是属于你们的，年轻人的，这些人不可能全都去老板化，只能被就业，被职业化，只要不老板化，势必有刚性的住房需求。就业结构怎么样变化呢，一是更多流向实体经济，二是产业工人，三是服务转型类的就业，这三大变化取代了过去的所谓专业对口＼关系型就业＼公务员化。此种变化下一个最明显的特点，就是灰色收入少而劳动力收入增加，并且有些社会性福利，因此解决，或者说短期解决住房问题是其最大的最急的问题。 ——房地产的泛化与供应结构的本质变化：如果谁，指现有开发商，一味学万科，未来将很难有大出息，因为提供给人住的房子，不是少了而是多了，未来。伴随上述需求结构的变化，就业结构的变化，带来的将是房产品的泛化与多元。因此，未来房产品，既可能是一种空间，供人住；也可能是以空间换时间的东西，如度假类房间，投资人与消费人分离；也可能是商住两用的复合物业；还有可能出现中国的巴厘岛，或澳门赌场类的东西。供应结构也发生本质变化，一是供应商的分流与集合，即未来住宅仅被专业如万科这类大开发商所控制，另一最大控制方来源于政府与国有房企；现时那些所谓开发商将分流进入前述那些复合房产品的供应，也有可能成为纯粹的中间供应商。我所讲的上述三个方面的变化，足以支持房价来个倒转，即不降反涨，姑且称之为末代房价，因为过了这个阶段，全民小康化了，基尼系数降了，自然地，房产品归属于一般商品，房价也就失去稀缺性，房价上涨之皮不存，房价上涨之毛焉附？

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