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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2014-05-09

论什么是最佳购房时机的十点建议：未来240天是购房时间窗口

攸克地产 11:17 1 3 房价 | 楼市 | 自媒体A^- A⁺

这几天，由毛大庆先生推演的房价泡沫全民大Party仍在继续，很多人越聊越High，加上总部位于惠州的光耀地产破产大迷局一夜之间持续发酵，红遍全国，整个地产形势在购房者看来那是岌岌可危，购房时间表必须重写。
但是，攸克君有不同看法。所谓良药苦口，攸克君斗胆与自己的粉丝诸君来谈一谈此时的购房时机话题。在购房这样的大宗支出上，担心误导一直是有责任心朋友的大忌，但是，攸克君自己的购房经历中有沉痛教训，事后有反思，今天拿出来斗胆与自己的粉丝诸君切磋探讨，若你觉得有用，推荐给自己的朋友，哪怕是看看思维方式与方法论都是有益处的。
讨论之前，一个前提共识是，攸克君也认为，当前，行业全面降价、破冰观望之局已经是大概率与现实。主流开发商以价换量心态与趋势将主导未来一年楼市。
一、未来240天是购房时间窗口
应对调控已经是中国主流地产商的常规功课。最近几年，楼市波动的周期越来越MINI，在降价策略上，从心态抗拒、技术生涩到娴熟，开发商对降价已经有很多经验了，会迅速降价，一步到位，不留余地，分化购房者。
想一想谈判桌上，什么样的谈判者会最强势？不是那些一点点挤牙膏式退让的人，而是直接把让步的全部筹码（至少让对方强烈感觉到是全部筹码）扔在桌面上，然后告诉对方，就这些了，行就行，不行就拉倒的人。
这样的降价风格，会让购房者一下子陷入到无数个囚徒困境中。不要以为你身边的人与你一起针对地产商同仇敌忾，很团结，在名额有限的时候，他们可能会陡然翻脸背叛。至少，在降价达到一定幅度的时候，有人选择继续杀跌、等待，但是也肯定有人出线出手。直接点讲，这个针对地产商的观望联盟并不牢固。
二、要用富人思维来看待房价，必要时踮起脚尖，同时不要太贪婪。
商品房是资产，资产的价格游戏规则事实上是由买卖得起这些资产的人决定的，也就是由富人决定的。如果你学不会用富人思维来看待房价，而更多是从自己的当下购房能力与购房心态，去评估房价走势，往往会得到一个刻舟求剑的结果。
攸克君当年买房，也是先给自己定下一个价格上限，并自我赌气，超过这一价格绝对不买。但是，赌气往往结果都不太好，等购房款筹备的差不多时，机会却已经过去了。因此，市场上行的时候，买房可能要垫起脚尖，蹦一蹦，用未来几年的收入现金流与房款进行平衡；市场下行的时候，不宜太贪婪，觉得会一直跌下去，过分杀跌，要知道，在面对波动的资产价格时，富人总是比穷人拥有更多的套利空间与能力。
三、不要愤青心态，觉得开发商全部消亡才好，房价就解决了。价格由买卖双方决定，一方不愿意，交易必吹。
这一点道理都懂得，但是很多人临近做大决定时，被自己的屌丝情绪或赌气所左右，从而抓了一手好牌（赶上了降价的好时机），却从容地出了一手臭牌（错过了低点，又追高在反弹价格上）。
四、08年经验告诉，珍惜买房市场的窗口时间，且买且珍惜。
当下，与2008年楼市相似。宏观经济有巨大不确定性，政府开始出手“经济维稳”，全面降低准备金率应是大概率事件，当然，降息还未提上议程。开发商愿意低头认错，高姿态面对楼市高位横盘整理、必须在价格端大幅让利的现实，购房者也应该认识到这样的机会，从反方向构成了最佳入市时机。
2008年是多年来第一次真正意义上的下行，经过多年高速发展，库存整体上处于高位，现在的全国性调整，预示着买方市场再次成为市场主要特征。但是，切记，买方与卖方市场的特征转换可以在3-6个月内完成切换，如果你觉得自己运气并不是特别好，攸克君建议，你不一定非要追求买在最低价格位，那太难为你自己了。
五、政府救市心态已经明显，不要在道义上去过分幻想政府的控制房价义务。
三年多前，“限购令”曾像圣经一样不可动摇，如今，“限购令”也摇摇欲坠，充分说明了经济规律超越政府管制、人心与道德。政府通过行政干预、管制房价，创造了一个人为的入市时间窗口，不要过分去痴迷地相信，它会一直敞开超过一年时间。
六、相信直觉，相信小趋势，在资产投资上不宜过分聪明，做一个恰当的笨人。
买房是个人与家庭的大决定，但说到底与国家大事相比，还是一个小决定。在买房之前，把自己变成一个房地产专家与宏观经济分析大师，是愚蠢的姿态。过分听信大道理与宏大叙事，除了把自己吓住外，你不能从中得到其他任何好处。
七、关注地段、户型、质量与物业，比过分关心价格更有意义。
买一个有人住、愿意住的贵房屋，可能比买一个纯投资、高空置的便宜郊区房更有意义。在价格指标之外，努力去寻找支撑这个价格的其他外部环境因素，比如交通、商业配套，与菜市场、地铁站的距离。再看一看周围有无高压线，以及巨大的噪音污染源。如果你轻而易举就能找到很多利好因素，那么，相信一点，会有很多人也在同一时刻，作出了同样的判断，这会对房价意味着什么呢？
八、在买房问题上，不要做一个完美主义者。没有十全十美的房子。
完美主义心态会害死很多购房者，让他们在很多房子的选择上失去了直觉的魅力。贵的房子可能公摊太大、利用效率低，首付压力大，而便宜的小区后面有一个巨大的垃圾焚烧场。依照中国现在的造房子的技术与农民工水平，还没有人可以造出不漏水、不裂缝的房子。宁可相信完美，不如去选一个出了问题会有负责态度的地产商。
九、整体市场的供过于求，并不意味着，特定区域也会是供过于求。买房过程中具有很多影响你做判断的X因素。
很多人会犯一个错误，觉得整体市场供过于求，每一个小区都会感觉到同样的压力。并不是这样的。政府出让土地是有节奏的，区域分布也是很分散的。在特定的区域内，很多新建商品房在它的开盘周期内，都具有一定程度的垄断定价权力。一些朋友觉得，不买这个，可以去买两公里之外的另一个同类小区，可是，赶过去之后才发现，相中的那一套，可能并不在此次开盘之列，时间与价格待定。这些现实中的种种细节，就构成了买房的X因素。
假如你说，自己买的是二手房。那么，恭喜你，二手房的定价机制更为随意、捉摸不定。它是个案式的，你想买的时候，这个小区未必有房源挂牌出让，或者未必有合适面积的房源挂牌。
十、从常识出发，以一个正常人的心态做决定。
以攸克君这么多年的观察，舆情对于房价起到了很大的作用力，但是，舆情中有很多夸夸其谈之说。让自己心态正常起来，以一个能够买得起房子的人的心态去看待房价的起伏、舆情的房价辩论，尽可能屏蔽不可能发生的事情对自己的影响，不要与极端观点一起舞蹈，让它传的更远。