三中全会提出了一些土地制度改革方面的内容，大体上说，一个就是说对集体土地以后要减少强制征用的范围；第二，农村集体土地可以直接进入建设市场；第三个，农民承包经营土地可以流转；第四，就是农民的住宅用地，宅基地，可以出让、出租，入股、抵押，但没说继承。通过这一系列的改革，强化农民的财产权益，使农民在土地财产增值方面获得收入。
[| N73m,& 农村土地集体所有，实际就是村长和村支书所有 CT'#~~QB 三中全会的这种土地制度改革确实进展非常大，但是，我从学者的研究角度看，还没有系统性。土地制度怎么改有几个关键的问题要解决。第一，土地所有制，集体所有制面临的一个问题，这个集体是谁？现在我们所指的集体是村民自己，村民自治组织。但它不是一个经济组织，不是一种有经济责任的组织，也不是公司，也不是政府。那么土地应该归这样的组织所有吗？城市居民小区里有居民委员会，相当于村民自治组织，居民住宅地下的土地，应当由你的居委会所有吗，不可以，这个比喻是一样的。
oR3t vw. 第二，集体所有，很多地方实际就是村长和村支书所有，他们把土地卖掉、租掉，很多老百姓不知道。全国各地已经发生了很多很多的冲突。以后如果说集体土地不用国家征用，直接卖地，让村长、村支书决定卖地会造成更严重腐败。
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中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇
第三，在未来30年，大量的村庄是要消亡的，村庄都消亡了集体何在？集体是土地的所有者，集体都没了，土地到期后找谁去续约？集体所有就不能随便把地顶给别人。集体所有制是一个落后生产力，属于封闭的社会农业或者牧业，人口不流动时的农业社会的一个所有制形式。现在全世界土地大范围实行集体所有制的国家，就中国一个。有一些改革学者给中央提建议，说集体所有制这是一个底线不能突破，只能是在集体所有下农民承包经营来解决问题。我觉得这样的不动大框架的修补性改革，以后会埋下很大祸根。
O]j< $GG! 第四，房产税怎么征？土地出让金怎么办？理论上讲是房产税是可以替代出让金的。房地产税以有产权为据向政府纳税，首先要登记你的财产，然后按市价征收。但是如果按市价征收，目前房价泡沫太大，征房产税就会消灭中产阶级，会遇到强烈的抵抗。
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)O7 另外征收房地税，土地出让金是否废除。土地出让金不废除，这边向穷人征，那边向富人征，就没办法让老百姓生活了。我在贷款的时候，交了出让金，买了房子之后除了要交按揭的利息，还要交房产税，双重向政府交钱，那我还怎么生活？
~]'yUd1gSZ 土地所有制可以全部国有 ,"YTG*ky
我认为，不想用明晰产权，市场决定主导的改革方案，想在目前大格局不动的思路下，制定改革方案，一定会失败，一定会给未来埋下更多的隐患。需要配套、协调和系统地设计方案，其核心是明晰产权和市场决定。只有这样才能顺利地解决问题，给未来留下祸根。
eax"AmO 一、改造盐碱等未用土地、扩大土地来源。我们现在盐碱地有十几亿亩。中国的耕地占全国面积的14%-15%左右。沙漠大概是40亿亩，废气工矿地在4000多万亩。我们现在村庄占用面积是3亿多亩，城市占地不到1亿亩，也就是说农村村庄现在6亿多人口，他们占地是城市用地的3倍。当然有些村庄消失以后，如果有退出机制，就是说土地买卖机制是灵活的话，土地是能退出来的。实际上我们土地是够用的，就是要改造出来一部分盐碱地、可耕的地、废气的工矿用地、还有其他可利用的土地，还有比如说通过节水灌溉，既可以提高土地的生产率，又可改造和增加一些种植面积。
n?9FJOqi 我今年到英国去、去年4月份到美国旧金山，他们那边就是顺着坡建的一些别墅和其他住宅。不占平地和耕地，而且绿化、生态、环境都做的挺好。我们一个别墅征用了很多地，我觉得别墅和多层及高层住宅楼建设浪费了太多的平地耕地。而且人家建起来也很漂亮。比如说北京在如果在门头沟、昌平山上放开建住宅的话，让他们不要破坏绿化，不要破坏山体，很多是可以利用的土地。
HXkXDX9&'. 第二，土地所有制全部国有，把集体部分也改成国有。改成国有以后，土地使用者发证确权。比如说我在农村有一块宅基地，把产权证发下来。同时土地交易、出租、入股、抵押、继承权利都要有。现在宅基地法律上是没有继承权的，三中全会也没有说明和定论。实际上市场经济是契约经济，契约经济交换是要有产权证的。比如说要卖车，这个车必须有车证，房子得有有关部门给你发的，多少平米、方位在哪的产权登记证。契约的基础就是我到银行可以拿这个抵押进行贷款。
d'b9.ki\ 集体所有、国家代管、永续使用 Z.s0ddM s 紧接着改称永续使用，彻底解决问题。不要定30年、50年、70年。永续使用也是产权的一个形式，叫永续使用产权。这样就可以征财产税了，包括房地产税，遗产税等。假如说土地还是集体所有，但是你可以永续使用。这也是一个办法。但是要有约束，不要让村长和村支书卖掉，不要让他们插手。叫集体所有、国家代管、永续使用。另外一种办法是土地使用权再延长100年，也不用交出让金，就像以色列那样，到期之后再延长197年，就是定期永远延续下去的办法。我认为全部国有永续使用是一劳永逸的解决办法，如果说集体所有永续使用也是一个妥协的办法，如果说两者都不动，再多延长一百年，这也是一个妥协的办法，这就是把麻烦推给我们一百年以后的总书记和总理了。
.SNg2. 第三个尖锐问题是，土地由谁来卖？改革的取向，应当是三中全会精神，新民市决定，由市场来卖。所有的手里有宅基地的、有林子的、有农业耕地的，不要由国土部门来卖，而是由企业或者土地现在的使用者到土地交易市场去挂牌。这样也会避免腐败，保护了很多干部。相当多巨额的行贿受贿大案，与地方政府卖地有关，现在很多国土部门的干部都是高危行业。不小心就进去了。为什么不让市场决定呢？卖鸡蛋的为什么没有行贿受贿，没有腐败呢？就是因为市场化了，寻不到租了。
Oq)7XL4 第四，房地产税怎么征，政府的收入从什么地方来呢？主要是房地产税。就是所有房子都要按照每年的比率交税，但是这个税怎么征呢？应当分清消费性住宅资产和投资性住宅资产。凡是居住的房子都是消费性的住宅资产。比如说我住了一百六十平米的，我那个地方每平米是5万元，你要按市价征收1%的税，就是一年8万元。我现在一个月工资是7700元，完了把公积金之类的扣除之后，就剩下6000多了。我工资就全部交房产税都不够。我觉得要按市价1%征收，根本不可能。那怎么办呢，你就把这套房子确定为消费性住宅资产。因为我没卖，我自己住，我不是投资用的。消费性住宅资产的价格怎么确定呢？你按五年北京市人均可支配收入。五年能买一个体面房子的价格。我算了一下是4000块钱。如果要买160平米的房子，是64万元，64万按1%的税率征收是交6400元。6400块钱还是靠谱的。如一下子要征8万元，这个事就不靠谱，因为你征的是价格泡沫税。我觉得一定是按消费性住宅财产征税。
A5_r(Z-5 民众应该呼吁拥有土地长期使用权 ),^pi? 舆论和民众要干什么事呢？应该呼吁，要想征我的房产税，把长期使用产权给我。用国家要用长期使用产权换取对居民的住宅的房地产税征税权。如果这时候再不提，那30年、50年还按这个税率征。钱拿走了，后代还继承不了。50年后国家再卖一次地，或者收回国有，征财产税是没有道理的。除了收房地产税以外就收买卖交易费，比如说我现在要卖房子，卖给谁了，政府要收一笔钱。所以通过这些办法。政府在海边通过吹沙造田卖一部分，土地房屋的房屋的交易税收一部分；房地产税、住宅房地产税和工业商业金融地产税再收一部分，完全可以形成替代出让金的财政收入渠道。
F6>oGmLy 第五，就是房屋要多渠道供给，多渠道是什么呢？首先就是政府保障房。政府保障房的背后是政府的财力、经济发展水平。像新家坡600多万人，所有从印度洋、苏伊士运河过来的船都要经过那里，东南亚去欧洲买油的都要走那，所以它的海运、金融发达的不得了。所以他们有能力实行公租房，大家都有房，交点租金都行了。我们是搞不起的。
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地方政府没钱建那么多保障房 0Fsa&<{6? 昨天我听一个房地产专家说。如果真正按中央保障房计划，一年要建700万套，地方政府真要盖700万套房子，水泥钢材都不够用，为什么现在水泥、钢铁都卖不了，而且还往下滑，这说明地方政府没有在建，要么就是偷工减料了。所以现在城里的保障房都盖不起，何况还要给3亿农民盖。如果真要盖，银行体系都得破产了，所以我认为保障房全部限定在5%的人群。不要盖那么多，而且是真正没有房子的，保障房就是在北京立交桥地下住的那些人，就是要解决他们的问题。而不是解决买不起房子，现在还有房子住的人。
.Sv/0&O 再一个就是里要放开，放开多渠道建房。可以有房地产商建房，但是也可以有私人建房、有集资建房、有合作建房。把渠道打的畅通一些。现在保障房政策还不如城中村那些小产权房，如果我们今天没有70亿平米，占全国城镇住宅三分之一的小产权房，我们今天城市里的住宅就更困难了。从这个意义上讲，我们要感谢小产权房。国土等部一次又一次严厉打击小产权房，非得要拆掉不可。其实你是折不掉的，全部折掉，相当多的居民要上街了。国土部部长也就得下台了。政府部门这方面千万不要干愚蠢的事。许多小产权房，还是要疏通消防等道路，进行安全改造，政府帮助投资一些基础设施，提供公共服务。不要再通过让其交出让金的方式合法化，而是通过开征房地产税的方式将其合法化。
M)H*$!x}> 第六，政府交给市场，不是不管，土地住宅体制改革还有一个重要内容就是用途管制，规划管理，即土地要用途管制，建设有规划管理。就是要严格按照规划进行管理。道路、商业用地、教育用地、旅游用地、农业用地、湿地。全让市场去调节是不行的。
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最后政府要管理的是宏观调控，宏观调控是什么呢？房价高了，土地供应少了，政府要拿出储备的土地，要低于市面的价格抛出去，把低价压下来。土地价格太低，农民卖地的时候吃亏太大。那怎么办呢，政府用保护价把它收进来。（文/晓童）
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