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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2009-07-27

2010年前后房价为什么大跌？
                            申格联
    自今年3月份以来，全国70个大中城市房价已经连续4个月环比上涨。国家统计局的最新数据显示，房价在连续6个月同比下降后，终于在6月份显著上升，同比上涨0.2% 。为什么在国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定时确有如此壮观的销售业绩。我归纳原因如下：
    1、2008年的自住需求和投资需求沉淀了一段时间，此时有所释放；
    2、定量宽松的货币政策和极其优惠的契税政策的强烈刺激，这是主要的因素；
    3、通货膨胀理论改变人们的投资预期，这是最关键的因素；
    4、社会舆论大造房价已经见底，投资机不可失；
    5、经济运行中积极因素不断增多，国民经济开始企稳回升；
    6、部分游资进入楼市。
    在以上综合因素的影响下，2009年上半年出现了让政府、开发商、销售人员和专家学者都“大跌眼镜”的销售业绩，这种房价上升的幅度比2007年有过之而无不及。但这种楼市的繁荣并没有带来下游产业的启动，因为开发商关心的是资金回笼的情况而不是站在政府同一个角度考虑问题，面对国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定的局势，民企开发商不可能贸然启动新的开发和投资。从战略上看，民企最稳妥的计划是边拿地边观望，看看还有什么政策子弹有利于争取更多的利润，事实上民企是这样做的。
    面对民营企业和外企的自保行为，政府只能是继续射出政策子弹，以增强他们以及民众的信心。但银行的优惠政策已经到了顶点，只能寻找其他途径。于是有钱的国有企业临危受命，加入到支柱产业的拯救行动中。但与民营企业的拍地竞价使得某些好地段的地价出现“地王”，这无疑加大了总体开发成本和风险。房价能否像某些人预期的一样继续上涨，谁都没有这个底气。主要原因如下：
    1、2008年积累的自住需求和投资需求以及2009年上半年的潜在需求已经在5、6月份充分释放，2010年房价继续上冲已经缺乏刚性支撑，这就像股市一样，不能继续上扬只能向下回调；
    2、银行全年的放贷任务已经出乎意料的在上半年提前完成，部分城市收紧二套房贷成为银行的自觉行为，比如北京、上海、广州、深圳和杭州等城市已明确收紧二套房贷，政府迟早要收紧这个口；
    3、目前证实央行要求主要金融机构，自6月份起，每月后五日逐日报送存贷款数据。而早在上月，银监会就紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，其中明确叫停对存贷款时点指标的考核，并提出当前首先要防止月末、季末“冲规模”现象。这就表明下半年后银行房贷的基调已经由定量宽松过渡到适度宽松。
    4、7月15日，上海有媒体报出有关“契税将要上调”的传闻，这种并非空穴来风的变化无疑将会增加购房的成本，抑制消费者的购房冲动，楼市将会重现2008年的沉寂；
    5、无论是中央财政还是地方财政，持续的救市投入已经使得财政压力增大，继续发力有待国有企业对土地财政的支持，国有企业亮相救市前线频频高价拿地实为当前的大势所趋。这无疑将救市的责任压倒企业的身上，假如国企也象外企、民企一样高价买房、高利润赚钱，何来调动民众消费的信心和购房的热忱？！国企此时不将多年的红利回馈国民以推动经济复苏更待何时？！所以，国企的房价一定会比民企低，双方竞争的结果就是房价的理性回归。
    6、国际油价的持续走低以及国内外贸的低迷表明发达国家仍然处在经济的低潮和消费的缩减期，中国要打出一个漂亮的全垒打必须在民众的消费信心塑造上让民众看到曙光，吃到甜头，否则他们是不会向三大战役那样推着小轮车去支援前线的。
    7、等待我们的将是通货膨胀、通货滞涨还是通货紧缩谁也说不准。因为2008年我们的楼市火红景象不是人们出于对经济复苏的信心表现的理性购买行为，而是出于对通货膨胀的恐惧表现出来的疯狂行为，这一点恰恰是我们更加有理由担心即将来临的2010年的经济状况的原因。在经济平稳发展中的一个不确定预期的插曲，消费者就做出如此大的反应，假如通货膨胀什么的真的来临了，民众将是怎样的反应呢？应该说现在我们处在经济低潮时并不是一件可怕的事，可怕的是我们面临真正的市场恐慌。
    8、国土部公布今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09 亿元，同比减少16.2%，而平均价格则下跌了28.4% 。而且，全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。这种全国的地价情况表明个别的“天价地王”仅仅是企业的作秀和无奈，并不代表全国水平。面粉降价哪有面包涨价的道理，中油在国际油价降价时独自升价不是也出了大问题，民心所向是政府施政的根本。失去民意的高房价将是“多行不义必自毙”。
    房价降多少为大降，我无法测算；房价何时见底我也无法告知每一个消费者。但有一点可以肯定，捂盘的发展商会后悔，投机贪心的投机客会心痛！