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叶檀错了,楼市即将见顶 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2009-12-23

 
金甲观点:供求关系是房价的决定因素,而非通胀预期。那些现在还在疯狂圈地盖楼买楼的朋友,也许将面临的并非泡沫大膨胀的历史性机遇,而是一段不堪回首的记忆。
 
今天见《叶檀:楼市疯狂戏还会加紧上演》一文出现在各大媒体醒目位置。
其核心观点是:
“大多数囊中羞涩者已经失去在大城市的游戏资格,从成交量上来看,房地产的铜九铁十已经不可避免,而从通胀预期来看,房地产的疯狂戏码还会加紧上演。”

 
对此,我相信绝大多数中国人都是认同的。
然而,金甲要给叶檀泼一瓢冷水。
——你错了!
中国的楼市即将见顶,展开一轮跌势。
——你还错了!
经济学里除了通胀还有滞胀、还有通缩。
即便你搞不清楚现在是什么胀,更搞不清楚后面是胀是缩,你也应该明白:
供求关系是价格的决定因素。
当越来越多的买方不认同卖方的价格,结局如何显而易见。
何况,国家有关部门再三出面说明:从目前的物价指数来看,并无通胀趋势。
金甲也很纳闷,现在铺天盖地的通胀言论究竟是哪里来的?
通胀有个基本前提,就是供不应求,而全世界的货币虽然史无前例地释放,
但是人民币并未贬值,以往通胀的产生大多基于贬值的预期和现实,很明显这一现象在负责任的人民币身上,并未发生。

而且各主要商品的供需状况依然是供大于求(当然粮食和水这些有关生命延续的必需品除外),尤其是楼市,供不应求只发生在少数城市的少数黄金局部。
7月份国土资源部开展的房地产项目用地地价专项调查结果显示,从我国土地市场实践看,最终影响地价的决定性因素主要是市场供求关系。
地价如此,房价必然也是如此。
从10.1长假房屋销量的数据来看,由于投资者普遍嫌价格过高,持币观望者居多,这种现象的内在原因是:中国百姓的平均收入与平均房价之间的比例严重失衡,当少数有钱人的投资性而非自用性(即刚性)需求在低利率的刺激下一拥而进井喷爆发之后,已经进入后继乏力的状态,那么不远的未来,在投资者情绪低迷的背景下,中国内地的地王们大量库存无法消化,销售困难,银行催款,资金链紧张,企业将陷入困境,必然压价出售,回笼资金以解燃眉之急,届时,投资性、投机性房源与开发商的降价房源蜂拥而出,亦不乏断供楼盘,楼市想不回调都难。
基于以上理由,我敢断言,叶檀错了!
很明显,错的不是叶檀一个。
那些现在还在疯狂圈地盖楼买楼的朋友,也许将面临的并非泡沫大膨胀的历史性机遇,而是一段不堪回首的记忆。
试举一例,以供未来印证:杭州绿城集团,以接近200%的负债率,花费近200亿资金圈地,后续盖楼的人民币还需要银行的持续大额支持,虽然平安信托与农业银行对绿城有许诺
9月10日,平安信托宣布与绿城集团签署合作投资战略框架协议,有望在未来3年内获得150亿的信托资金投资规模,今年将获得30亿-50亿元注资。但绿城也将因此失去部分项目的股权。9月19日,中国农业银行与绿城集团签订银企合作协议,在未来两年为绿城提供人民币100亿元的授信额度,并展开全方位的合作。),但是协议毕竟是协议,市场好的时候,资金纷至沓来锦上添花,市场不好的时候,呵呵协议?协议不是已经到手的真金白银,到时候人人都有难处!不要忘记,即便是国与国之间的巨无霸企业中铝与力拓,合作协议还不是一撕了之?我不是不相信这些大机构,而是怕届时“形势比人强”,这些财大气粗的大机构也许也会遇到意外的困难——万一届时拿不出来那么多,咋办?
到明年5月18日,一批在2007年发行的总金额为23.1亿元、2012到期的可转债券,可以开始赎回,一旦市场再度低迷,高负债的绿城将面临偿付地价款、可转债、银行贷款等连环债的危险,绿城在今年4月曾身陷债券危机,如果未来投资者再次要求绿城赎回债券, 资金链的每一个环节是否牢固呢?
我想对绿城老总宋卫平说:何必把资金链扯的那么紧呢?倘若未来供求情况与预期长期相左,绿城面临的将是一道难以回避的难题!届时,生杀大权完全掌握在投资方手里了。

至于靠天吃饭有一顿没一顿的小地产开发商,到时恐怕连高利贷都借不到,只有大量寻求破产保护了。
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