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　　　　　　　　　　　　　　签订房屋买卖合同注意事项
对于签订房屋买卖合同的注意事项，首先第一原则，是对开发商及开发项目的认可，如果不认可，或是不是合法的项目，则不存在签订合同的事。
所以一开始在认购前要对开发商和项目进行深入的考查，若前期工作进行的不够，只是认为对项目的地段和户型、规划等某一方面的认可而忽视对项目合法性的考查，那么在签订合同时，一定要注意以下事项：
第一部分：合法证件，是否符合预售条件：
1、检查开发商的“五证两书”原件是否齐全
即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。
这是检查开发商及项目是否合乎相关法律规定的必要文件。

第二部分：面积约定问题：
建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。
1、房屋面积：
开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；
开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。
对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息。

2、公摊面积：
不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。
还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。
为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。
在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。

第三部分：交房时间和预期交房条件：
交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间(若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金)。
若开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
1、关于交房时间：
合同中要明确交房时间以及相关的逾期违约责任，重点是要在合同中约定相关的违约责任。

2、关于小区规划：
房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

3、关于装修标准：
开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质(指包括公共部分装修时使用的工程材料)和型号(指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等)，必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。

4、关于物业管理费及违约责任：
物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。

5、入住条件：
入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。
有些地方规定入住率达到多少才可以开通煤气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。

第四部分：付款方式与期限：
一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。

第五部分：房产证的办理
明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。
如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。
也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

第五部分：房子的保修期限和范围
依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件做出约定。

第六部分：其它
比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。

附件一：是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向，同时要标注面积，或者是面积的标尺。
附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
附件三：交付标准

　　　　　　　　　　签订购房合同多长个心眼

　　工商部门提醒说，购房者签订房地产合同时，应特别注意交房条件的界定，是单项验收，还是综合验收。验房时，要按交房约定合同上的约定内容标准对照进行验收，若房产不合条件则不予接收；其次，明确交房通知的送达方式，如购房者在合同约定的地址有变动时应立即与开发商联络；再次，针对不可抗力因素要进行统一界定，不能让开发商自主扩大不可抗力范围；最后，保存好书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章。这些材料在交房前，开发商都会支持配合，遇房产不合要求，应拒不接收房产。

　　此外，购房者对精美诱人的房产广告要有更多的冷思考。市消费者权益保护委员会也提醒说，买房时应多了解、多比较开发商的诚信。尤其在签订合同时，更应分清房地产合同中的“要约”与“邀请”，以及“定金”和“订金”的内涵界定，搞清合同赋予双方的权利、义务等。遇到分不清的地方，要多请教有经验人士或专业法律人士，对合同中的补充协议要特别慎重。

　　　　　　　　　　　　　　　违约责任有“陷阱”

  实例? 钟先生在其购房合同中发现，关于产权登记的约定是，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

  点评? 对于钟先生所涉及的开发商产权违约，专家指出，房地产合同对延期办理产权证作出了明确的赔偿责任，而不是开发商自行拟定的1%赔偿，如果以30万元的总房价计算，1%就是3000元，也就是说，无论产权证拖多长时间（也许10年、也许是20年），开发商只需要赔偿3000元。

　　而违约的另一个问题是逾期交房。王小姐与某开发商签署的买卖合同中，关于逾期交房的约定被填写为：逾期交房超过3个月，开发商按已付款的10%支付违约金。

　　但开发商逾期交房超过3个月，开发商只按王小姐累计已付款的10%向王小姐支付违约金。也就是说无论延期多长时间，开发商的赔偿金额是一个定数。无论是1年、2年还是10年，都只是10%的违约金

　　　　　房地产交易合同的不平等格式条款－－－八大“霸王条款”

　　1.产权证备案过长时间，不利商品房买受人办理产权证；

  2.楼宇屋面外墙业主不能主张权利；

　　3.双方逾期付款及逾期交房时间及违约金约定不对等；

　　4.以格式条款明确限制买受人对合同条款不能提出调整主张；

　　5.开发商延期交房免责范围过大；

　　6.认购书只规定认购人责任，不规定出卖人责任；

　　7.出卖人单方指定物业管理公司；

　　8.以条款形式规定广告不构成合同组成部分。

　　　　　　　　　　所购房出现面积误差怎么办

  买房合同上对面积误差约定不清楚，交房时如果出现误差该如何处理？

　　据介绍，由于目前市场上销售的商品房大多是期房，签订购房合同时约定的房屋面积是暂测面积，它和房屋竣工后的实测面积(即权属登记面积)会发生误差，因此，在购房合同中约定好面积误差的处理方式非常重要。

  商品房买卖双方可以在合同中自行约定面积出现误差的处理方式。如果合同双方没有明确约定面积误差的处理办法，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买方请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买方请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

　　如果买方同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买方按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买方。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买方，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买方。

　　房产部门提醒，市民购买期房时，最好将合同约定面积与产权登记面积出现误差时的处理方式明确写入购房合同中。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　如何签订购房合同



    在签订购房合同的具体条款之前，是有关双方当事人基本情况的填写。该部分内容往往不被当事人重视，而有些问题一般购房者又不很清楚，如以后发生纠纷，这些当初填写的内容往往会起重要的作用。本文采取问答的形式对购房合同填些时遇到的问题予以解答。

    问题1：我所签合同中的出卖人不是广告宣传中的开发商，这是怎么回事？

    出卖人即房屋的卖方，应是房屋的所有权人。而房地产属不动产，实行登记制度，必须以在登记部门登记的所有权人名义与买方签订合同。但与其他的商品买卖不同，房地产开发具有其特殊性，必须具备三大要素：开发资质、资金和土地。而很多企业不能同时具备这三大要素，因此通常是采取几家企业合作开发的形式。你所说的情况就是因为这种原因造成的。

    问题2：我所签合同中的企业资质证书号是空白，会有什么问题吗？

    我国对房地产开发企业实行资质管理制度，即一个企业要从事房地产开发，除了要具备企业法人营业执照外，还要具备相应的资质证书。建设部《房地产开发企业资质管理规定》根据注册资本、经营年限、往年业绩、人员构成等条件将房地产开发企业的资质分为一、二、三、四四个等级。其中一级最高，四级最低。北京市建委又根据本地的实际情况在建设部规定条件的基础上作了更严格的规定。但在实际操作中，大量的房地产开发企业是项目公司，即专门为开发特定项目而设立的公司，在项目开发完成后，项目公司随之结束。从目前的管理来看，对于项目公司，往往没有资质证书，但开发本身是合法的。

    问题3：在合同上的买方一栏，有的写夫妻双方的名字，有的写夫妻一方的名字，会有什么不同？

    经常会有读者提出此类问题。这个问题的实质在于，如果合同上只写夫妻一方的名字，是否会影响另一方的权利？可以从以下两方面进行分析：第一，根据我国现行的婚姻法，在夫妻关系存续期间所得的财产，除双方另有约定和一些特殊财产外，归夫妻共同所有，即属于共有财产。因此，即使合同上或房产证上只写一方的名字，不影响另一方对房屋的所有权。第二，房产又是一种特殊的财产———不动产，而不动产实行登记制度，所有权人应以登记为准。作为登记一方，对外可以不经过另一方而独自处理。

    如果合同中写双方的名字，在办理产权证时，应提交结婚证和协议书，协议书中约定双方的所有权比例和持证的主体(即谁持房屋所有权证，谁持房屋共有权证)。

    此外，如果共同购买房屋的各方之间不是夫妻关系，若合同中要写所有人的名字，则协议书还应进行公证。

    问题4：可否以未成年人名义购买房产？

    法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产登记在孩子名下。

    问题5：公司能否以个人名义购房？

    经常看到一些小公司以老板的个人名义购买办公用房，之所以如此操作，往往是出于两方面的考虑：其一，契税上的考虑。我国对个人购买普通住宅实行契税减半的优惠政策，因此以个人名义购房，可以省去一半的契税；其二，贷款上的考虑。为了繁荣房地产市场，我国对个人购房贷款在利率、成数等方面实行一定的政策倾斜。以个人名义购房也比较容易获得贷款。而目前对于法人单位购房并无相应的政策规定，因此很多小公司以老板的个人名义购房来绕过政策上的障碍。

    问题6：合同中写法定代表人、地址、电话、邮编等有无意义？

    与旧版本相比，新的合同范本中增加了法定代表人、地址、电话、邮编等内容的填写，这些内容并不是可有可无的，而是有着一定的法律意义。商品房买卖合同往往是一个长期合同，在合同的履行过程中，有很多通知和文书的送达，而送达与否会带来不同的法律后果，有时甚至是决定性的。如合同中没有明确双方的联系方式，双方很容易对是否送达产生纠纷。

    签订购房合同作为一个技术性问题，双方一定不能忽视相关内容的填写。如有关内容发生变化时，应及时地以合同规定的形式通知对方，最好是有对方的书面确认，以免发生不必要的纠纷。

签订合同前要调查开发商背景
签订合同时要查“五证”
30日内合同应去备案
60天内开发商办理权属登记备案、

入住90天应办理房产证