国家法规VS开发商的违约（面积测绘篇）
房产测绘管理办法
2001年5月1日 建设部 国家测绘局 中华人民共和国建设部国家测绘局令 第83号
第一章总则
第二章房产测绘的委托
第三章资格管理
第四章成果管理
第五章法律责任
第六章附则
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第一章总则
第一条为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内从事房产测绘活动、实施房产测绘管理应当遵守本办法。
第三条房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。
第五条房产测绘单位应当采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。
第四条房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第五条国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门根据国务院确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。
省、自治区、直辖市测绘行政主管部门(以下简称省级测绘行政主管部门）和省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门（以下简称省级房地产行政主管部门）根据省、自治区、直辖市人民政府确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。
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第二章房产测绘的委托
第六条有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘:
（一）申请产权初始登记的房屋；
（二）自然状况发生变化的房屋；
（三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。
房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。
第七条房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。
第八条委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。
第九条房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。
第十条房产测绘所需费用由委托人支付。
房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。
第三章资格管理
第十一条国家实行房产测绘单位资格审查认证制度。
第十二条房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》
本办法的规定，取得省级以上测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。
第十三条除本办法另有规定外，房产测绘资格审查、分级标准、作业限额、年度检验等按照国家有关规定执行。
第十四条申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。
省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。
申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。
取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。
第十五条《测绘资格证书》有效期为5年，期满3个月前，由持证单位提请复审，发证机关负责审查和换证。对有房产测绘项目的，发证机关在审查和换证时，应当征求同级房地产行政主管部门的意见。
在《测绘资格证书》有效期内，房产测绘资格由测绘行政主管部门进行年检。年检时，测绘行政主管部门应当征求同级房地产行政主管部门的意见。对年检中被降级或者取消房产测绘资格的单位，由年检的测绘行政主管部门和同级房地产行政主管部门联合向社会公告。
在《测绘资格证书》有效期内申请房产测绘资格升级的，依照本办法
第十四条的规定重新办理资格审查手续。
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第四章成果管理
第十六条房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集等。
第十七条当事人对测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
第十八条用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
第十九条向国（境）外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料，委托国（境）外机构印制房产测绘图件，应当按照《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国测绘成果管理规定》以及国家安全、保密等有关规定办理。
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第五章法律责任
第二十条未取得载明房产测绘业务的《测绘资格证书》从事房产测绘业务以及承担测绘任务超出《测绘资格证书》所规定的房产测绘业务范围、作业限额的，依照《中华人民共和国测绘法》和《测绘资格审查认证管理规定》的规定处罚。
第二十一条房产测绘单位有下列情况之一的，由县级以上房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或取消其房产测绘资格：
（一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的；
（二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的；
（三）房产面积测算失误，造成重大损失的。
第二十二条违反本办法第十九条规定的，根据《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国测绘成果管理规定》及国家安全、保密法律法规的规定处理。
第二十三条房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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第六章附则
第二十四条省级房地产行政主管部门和测绘行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第二十五条本办法由国务院建设行政主管部门和国务院测绘行政主管部门共同解释。
关于贯彻执行国家标准《房产测量规范》的通知
2000年10月24日 京国土房管局 京国土房管办字[2000]第428号
各区县房屋土地管理局、土地局：
国家质量技术监督局于2000年2月22日正式发布了《房产测量规范》(国标GB／T17986．1-2000，以下简称《规范》)，《规范》于2000年8月1曰起实施。同时国家建设部还发布了《关于认真贯彻执行<房产测量规范>加强房产测绘管理的通知》，要求学习、宣传和贯彻《规范》，抓好房地产测绘管理工作。
为了更好的贯彻《规范》，规范我市房地产测绘行为，根据《通知》精神，恃通知如下：
一、从本通知发布之曰起，原有关房屋面积测算的规定与《规范》相矛盾的，以《规范》为准。
二、根据《规范》的规定，结合本市实际情况，对已颁布的《北京市房地产测绘细则》(京房地测字[1999]05号)作了调整和说明，特制定了《关于<北京市房地产测绘细则>的补充规定》(附件1)。
三、为了加强测绘成果资料的统一管理和利用，商品房实测、预测成果应按照《房屋土地测绘成果技术报告书(商员房(预)销售面积认定)(试行)》(附件2)的格式提供给委托方。
四、本通知从颁布之曰起执行，执行中有何问题与建议，请及时向市房地产勘察测绘所反映。
特此通知．请遵照执行。
二OOO年十月二十四曰
附件1：《北京市房地产测绘细则》的补充规定
一、关于房屋建筑面积计算
(一)房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上差，结构牢固．层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。
(二)房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(三)房屋面积测算精度要求
实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：
限差：m=；±(O．04十O．002S)
中误差：m＝±(O．02十O．O01S)
式中：s为房屋面积．(m)
(四)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层高在2．20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。
(五)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间．水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
(六)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的．伸缩缝计算建筑面积。
(七)跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。
(八)阳台与平台的区分问题(见附图)
1．借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。
2．凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。
(1)借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积；
(2)悬挑的为阳台计算建筑面积：
(3)有顶、有柱的部分．按柱外围计算建筑面积：其余部分按平台处理：
(4)上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；
(5)一层按柱外围计算建筑面积．二层部分铵平台处理；
(6)对于首层或一、二层为裙房．三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。
(九)滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。
(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
(十一)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。
(十二)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。
(十三)活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。
(十四)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积。
二、关于因式方面的问题
(一)关于房地平面团的基本线划
为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本钱划由原来的o.20mm改为o.15mm。
(二)关于界址线
界址线是宗地的权届范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处；如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清：又如共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》(城规发[1998]第285号．1998年10月7日发布)(以下简称《因式》)的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归届，对无墙已定界的部位用长虚线表示'并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然(详见《图式》)。
在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。
(三)关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋在图上如何表示，作了进一步的规定(详见《图式》)。
(四)关于房产分户图内小分户房屋权届界线的表示问题：
小分户房屋权届界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗．自有墙部位向里侧加粗。
(五)关于房屋管理平面团
1．关于房屋管理平面图的绘制
《细则》11．8规定，绘制房屋管理平面图，"房屋外廓墙及分隔墙均以墙中心数据展绘"，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廓墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廓与现状不符．且凸阳台与外廓墙之间出现"间隙"。因此外廓墙的展绘仍恢复以前的绘法：即按外廓墙的实际尺寸展绘。
2．关于面积注记
《细则》11．10和11．11规定在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋(即每个户型)套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建筑面积。
3．关于平台的注记
《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记"平台"两字。
4．关于卫生间与厕所的表示方法
卫生间与厕所原用"卫"和"W"表示．现规定统一用"W"表示(不再使用汉字注记
5．在分层图上．如果上一层的某部位，为下一层的上空，应在该部位注记"空间"二字。
房屋土地测绘技术报告书
(商品房(预)销售面积认定)
测绘所（队）
