物业管理处有权收取"装修押金"和"装修管理费"吗?
作者：曾昭远（老火）
众所周知，现在全国各地的物业管理处在办理装修申请时，都要收取业主的装修押金和装修管理费。有一些是固定收取，有一些是按平方米收取；少的数百元，多的数千元。那么，物业管理处究竟能不能收取装修押金和管理费呢？我们不妨从法律的角度来看这个问题： 一、有关装修押金装修押金的意义是什么呢？它就是相当于一种保证金，当装修公司或装修队装修中出现问题时，管理处可以扣掉押金。在法律上，这就变成了一种处罚行为。但我们是很容易看出很多问题来的。首先一点就是物业管理公司是一家从事物业管理的企业，它的专长并不是建筑或装修。很显然，物业管理公司作为一个装修外行，根本就没资格认定或裁定一个装修企业的装修行为是否符合法律法规。我们并不能因为物业管理企业有那么几位工程师就认为它具备了裁决权。 另一方面，物业管理公司是一家企业，中华人民共和国的法律从来没有规定企业有执法权。即使物业管理公司发现了装修中的违规行为，也无权进行处罚。就像物业管理公司在小区中发现小偷一样，物业管理公司只能把它扭送公安机关进行处理，而不是对小偷进行处罚。物业管理公司同样没有"量刑权"。装修中的违规行为究竟要处罚多少钱，这个"量刑权"也不是一家企业所具备的，它属于国家行政机关和法院。我国有关住宅装修的最高法令是国家建设部颁发的第110号令：《住宅室内装饰装修管理办法》，该办法规定："第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。"条例中写得很清楚，物业公司发现装修过程中有违规违法行为的，只能是向有关部门报告，并由城市建筑行政主管部分依法进行处理。 二、有关装修管理费装修管理费就是物业管理公司针对装修行为收取的管理费用。那么，这种装修管理费又是否合法呢？我们要搞清楚的第一件事，就是装修这种行为究竟是一种物业管理内的事情，还是物业管理以外的事情。如果是物业管理的份内事，那么它就应该已经包含在物业管理费里面，而如果不是物业管理的约定服务内容之中，那么作为是对业主提供的额外服务，那么收取费用就是合理的。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令(第379号)）中规定，第二条： 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四十四条规定： 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。有相关的法律条款的规定，分析问题就简单得多，装修管理费是否收，首先我们要看物业管理公司与业主委员会之间的物业服务合同（或者建设单位签订的"前期物业服务合同"）中是否已经包含了装修管理行为的约定，如果有，那么收取装修管理费用明显是不合理的，因为业主已经交纳了管理费用。如果没有，那么先简单地认为其是一种合同外的额外服务，那么是应该可以收取费用的。作为额外服务，按照第四十四条，装修管理费收取标准也应该由双方约定。而不是物业管理公司说收多少钱就多少钱。因为各种因素，导致双方没有对此有约定的，物业管理公司对装修行为收取管理费，按照法律规定也应该取得物价行政主管部门的批准文书，而不是随便那个行政部门可以规定的。 三、地方法规的有效性对于一些城市自行制定法规对有关的费用作出规定的，根据法律的子法不得与母法相冲突的原则，地方法规的有关条款是否有效就值得商榷了。再说，数百一千元的装修押金是否足够承担拆除承重墙、破坏附属设施的后果就更值得商榷了。为了怕装修出问题，就收取装修押金，那么为了预防犯罪，不如全民征收预防犯罪押金？ 现在风行全国的"以罚代管"的做法，是值得收起上级有关部门注意的。当然我们也欣喜地看到国内一些城市已经及时纠正有关做法，例如上海方面就做得比较好，上海物价局（1997年第165号文件）早在1997年7月1日起就明文禁止物业管理企业收取装修押金。 ( 版权所有:
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关于装修管理的问题，市建委、市国土资源和房屋管理局颁布过多个文件予以规范，综合起来，有以下几个要求：
①物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；②住户装修时，必须向物业管理公司申报，经批准后实施；③住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线；④为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理公司可以收些押金，事后应及时退还；⑤物业管理公司收取装修管理费，没有依据。
