政策累积效应放大 供大于求挤压泡沫
楼价见顶信号强烈
本报记者 公培佳 华 强 北京报道
10月17日，北京，深秋，大风降温。耿明(化名)与房产中介签订完最后3套房子挂牌出售协议后，心情愈加复杂：3年前携2000万资金从山西来京炒房，盈利已翻番，原计划奥运会前后套现，如今仓促出手，用他的话说，“感觉越来越冷”。
冷的只是炒房客，有自住需求的大多数人盼望的楼价“见顶回调”可能将要出现。借用独立经济学家谢国忠刚说的一句话：“如果房地产市场下跌30%，多数中国人都会发出笑声。”
除了感受楼市冷暖，建行董事长郭树清感受更多的可能是危机。早在央行明确第二套房首付款比例不低于40%前，建行就有计划地提前实施了，而且最后比例定在50%上，比40%的底线高出10%之多。
进入“金九银十”，国内楼市成交量萎缩，有价无市。而“最知其中滋味”的银行对房贷态度的180度大转弯，似乎意味着市场自我调整房价的力量已经显现。另外，政府近年调控房价的一系列政策的累积效应也得到了释放，清理闲置土地、提高房贷、加息，还有物业税预期，一切都导致市场观望甚至抛售气氛浓厚。
房价真的要见顶了吗？
不少业内人士认为，除了紧缩政策不断给楼市雪上加霜外，炒房者获利预期和套现周期也已陆续到来，市场本身买盘、卖盘的转化，也会促使楼市进入调整期。香港十年前地产泡沫破裂前存在的特征正被内地楼市一一重演，阴影挥之不去。
尽管如此，北京桦达地产董事长曾新慧还是坚信房价不会由此迎来拐点，天相投顾首席金融分析师石磊也表示目前还看不出房价见顶的迹象。不过，全国工商联房地产商会会长聂梅生却认为：“抛售正开始集中，接手的却少了很多，目前的确进入了焦灼阶段。”至于房价走势，聂认为还要看未来调控手段和大经济环境。
一个问题是，如果市场真的已经开始自我调整，下一步的宏观政策调整如果过于严厉，会不会造成市场暴跌，造成恐慌性抛盘？
有价无市 买盘转卖盘
房价依然疯涨，市场却越来越冷清。“楼市正上演胜利大逃亡。”联达机构总经理杨少锋对本报的判断依据，来自他与数千名温州等地炒房者的亲密接触。
“十一”长假过后，陆续公布的统计数据显示：从南京到北京，从上海到深圳，从天津到重庆，商品住宅成交量放量下滑，与“五一”黄金周相比，日均销售量深跌近四成。
据21世纪不动产介绍，早在一个月前，交易量有所减少；9月中下旬，投资者观望情绪加剧。而深圳在8月份就遭遇了近三年成交最低迷时期。
尽管这样，曾新慧和阳光100副总经理范小冲均对本报表示，说房价拐点为时尚早。而对于目前楼市有市无价现象感受最深的是耿明们。据耿称，他最多时手里有30多套房源，从今年8月底开始陆续出货，到10月初集中挂牌出售，现在还有17套没有成交，有两套已调低了价位，情况并不理想，而这在之前是不可想象的。
杨少锋的客户多是来自温州的炒房者，据杨回忆，近段时间已有相当数量的投资者开始高位套现，这包括之前曾鲸吞北京数百套豪宅的温州购房团领军人物。联达机构对300名投资客户抽样调查显示，近7成客户将抛售套现。
卖盘多了，因房价太高，同时“滞涨”明显，上海新楼近4个月来首次出现了供大于求。上海美联物业调研结果显示：68%的客户明确表示，将推迟自己的购房计划。聂梅生认为，抛售现象显然还会持续，但接盘者则要增加更多顾虑。
“恐慌性抛售已露出苗头。”尽管杨少锋承认，投资者抛售还属于中心城市现象，大部分人仍选择观望态度，但一旦形成一种趋势，很快将演变成为大规模撤离；由于目前投资比例已经占据楼市1/3强，目前的高房价难以为继，市场将在半年到一年时间内理性回归。
这似乎并非危言耸听。市场本身传达出的信号越来越多地在改变市场一贯的看法。
“事实上，即便没有别的因素，3年前买的楼盘现在也该出手了。何况现在呢！”耿明告诉记者，动辄上千万的投资从最初都会设定一个收益预期和投资周期，就像炒股，有止损也要有止盈，“收益翻番了，时间也过去3年了，是一个阶段了”。
据统计，相对目前市场价，一年前介入的投资者收益普遍上涨60%以上，而两年前购买的房屋均有100%以上的收益。
而目前，支撑房价继续高涨的主要依据是需求旺盛和成本过高。聂梅生承认，现在房子需求主要是投资性需求，房价越高，收益余地就越小。经济学家茅于轼接受本报记者采访时认为，“虚求”高了就会产生泡沫，投资回报就会受到打击，有多少“虚求”，晚上看看各小区亮灯多少就明了了。
“在北京目前租售比已经高达1:350的情况下，北京楼市投资价值锐减。退一步，由于奥运会利好的支撑，房价可能会继续坚挺，但至少需求会急剧下跌。”杨少锋称，大部分城市通过租金获取投资收益已不现实。
政策累积效应放大
买盘转向卖盘，可能是市场自身力量所致，也有一系列政策出台累积效应的结果。
“只要流动性资金充裕，高房价就有支撑点。”茅于轼解释，总要有投资途径，负利率下很多人还认为楼市是个好选择。聂梅生分析，股市6000点后，财富效应会使更多资金流向股市，这对炒房资金是釜底抽薪。流动性过剩2007年成了调控关键点，而这也是耿明头疼所在：“银根紧缩实质上是在收紧投资者收益。”
16日，央行已向部分存款类金融机构发出通知，拟吸收部分非公开市场一级交易商的资金作为特种存款，继续回收流动资金。此前3天，央行还宣布今年第八次上调存款准备金率0.5个百分点。而在今年已加息5次的情况下，再次加息预期依然强烈。
包括茅于轼、聂梅生等在内的专家对本报分析起国家宏观调控意图时均认为，流动性资金充裕背景下，调控地产仍主要是从源头上控制，紧缩银根回收流动性；此外，针对房价飞涨主要因地价飙升推动现象，调控矛头还将指向土地供应。
半个月前，央行将第二套房贷首付提至四成。国土资源部刚发布“39号令”，地产商买地不再允许分期付款，北京永泰房地产公司内部人士坦承，新政增加了地产商拿地的难度。范小冲也认为，这对房地产行业的影响很大。“直接后果是，需求急剧减少，投资需求被彻底压抑。”依据杨少锋的分析，仅就调控措施而言，难以从根本上一下子扭转格局，但重要的是调控已传递出了非常明确的信号：政府将控制房价提高到了一个前所未有的高度，后续动作会更加严厉。
一面抑制了需求，另一面调控又在增加供给量。从8月开始，国土资源部严查土地违法事件、打击地方政府卖地冲动、处理闲置土地等动作频繁，可以预见，开发商囤地之后会出现大面积开发现象，市场供给量回暖。
事实上，悬在炒房者头上的利剑还不止一把：呼唤已久的物业税已经进入实战演练阶段，持有不动产的成本将继续加大。问题是，如果楼市在经历了多年买盘后，市场自身需要进入调整期时，随着卖盘的增加，宏观调控政策如何调整？
地产泡沫教训
历史或许不会重演，除了眼下的美国次级债风波，还有1997年的香港楼市可以让管理层担忧。10年前，香港地产泡沫破裂，投资者转眼变“负翁”。而现在，1997年前香港地产存在的多个特征正在被内地楼市重复。
1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%；在1997年楼宇按揭利息高达8厘以上时，楼市仍然十分旺盛。香港楼市呈现出限地政策下地价疯涨、炒房者蜂拥而至、银行给楼市提供了大批贷款等特征。
“包括日本在内，地价奇高最终导致泡沫破裂。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对本报称，“我们在控制土地上的政策也在紧缩。”
近两年，在炒房者追捧下，北京、深圳等地区的房价同比上涨均超过20%，2007年以来甚至超过了40%，已相当于香港房地产泡沫破裂前的水平。
中金公司最近一项对全国20个城市的361个楼盘研究表明，购房资金成本与房租的比、月供与房租比两个指标，已距香港在1997年时的2.5倍和2.2倍不远。
“香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点，涨幅高达89.5%。”杨少锋认为，A股市场持续火爆，极容易让人联想到香港当年的“股地拉扯”现象。
上述多位接受本报采访的专家、地产商、投资者均非常肯定地称，内地楼市与香港有着本质的区别，尤其是宏观调控能力更强；但这并不代表不应引以为戒，问题逐渐暴露出来，至少说明市场更接近调整期了。
有意思的是，建设部长汪光焘上周提出，要冷静分析地产泡沫。他认为，目前断言房价飙升会令低收入群体面临购房困难还为时过早。“如果现在房子没有销售了，上述结论还可以；但现在还有人买，上述结论就不好说了。”有人买归有人买，有多少人还敢买却是另一回事。
同时，建设部副部长仇保兴18日晚还表示，要调控房价：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。
如果更多更加严厉的宏观调控工具出台，楼市拐点只是时间问题。
