“新国五条”调控细则的影响分析 ——时寒冰 [复制链接]

         分析： _ CXKJ]m4  
        房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。 B~u{LvTE  
        对于中央政府而言，它首先考虑两个方面：其一，重视民众对高房价的不满，通过调控房价疏解这种不满情绪。其二，不能损及经济可持续发展。 ElqHZ$a?  
       这就限制了政府调控房地产可能采取的政策措施，且必须考虑相关措施的尺度。那么，有没有比较好的办法，既达到了上述目的，又不损及经济的可持续发展呢？ >^D"%Oj y  
       要知道这个答案，首先就要分开考虑，在新房和二手房之间，哪一个对于政府更重要？ kh^AH6{2  
       显然是新房。一个基本的常识是：二手房是已经卖出去的房。它对于政府的贡献已经完成：土地卖出——房地产商完成开发——销售到购房人手中（投机客+自住者）。在这个过程中，政府拿到了土地出让金和相关的税、费收入。如果二手房继续转卖，对于政府而言，唯一能够继续有收益的，就是交易税和相关的费，当然，还有正在酝酿的房产税（物业税）。 V\!FD5%  
      正由于二手房是已经卖出去的房子，把板子打在这上面，政府才不会痛，更何况这个板子是税收！这注定了，政府非常有动力打这个板子！把板子打在二手房上，房地产商的疼痛表面上看似乎也不大，反正房子已经卖出去了。那么，银行怕不怕？房子是抵押给银行的，房主已经交了首付，并且，已经逐月偿还了部分房贷和利息，加上10年来，中国房价持续上涨，为抵押品涨出了安全的空间，银行也不怕。 :4]&R9J>o  
    新房就不一样了。新房卖不动，银行怕——开发商借它的钱做的项目，它们是捆绑在一起的。地方政府怕——既怕土地价格下跌，更怕已经卖出去的地被退，又怕相关税收下降。开发商当然也怕。房子如果砸在自己手里，可能前功尽弃。 u2JkPh&!rq  
    因此，调控房地，把板子打在二套房身上，对于政府是风险最小，收益最大的调控手段。

        有人说，这多出来的税收，可以转嫁给买房人。有那么简单吗？ <*2.B~  
        第一，在连续多年暴涨之后，中国的房价已经远远超出了民众的购买力，能够买房的仅仅是少数人，要转嫁谈何容易？ \
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        第二，不妨看看一些专做移民生意的公司打出的广告：在北京买一套房（公寓）=美国买一套别墅+新鲜的空气+子女上学免费+终生的保障。中国北京、上海这样的大城市的房价，已经超过了美国很多城市的房价，如此高的房价，只会刺激越来越多的人移民。事实上，最近几年的移民大潮一直汹涌澎湃，除了货币超发等少量因素，中国的房价已经失去绝大部分支撑力。20%的税款要转嫁出去是极其困难的。 rAn''X6H  
        第三，如果不能向买房人转嫁税款，那么，二手房要与新房竞争，就需要降价——二手房交易税的上升，使得二手房与新房相比，增添了一个明显的成本劣势。但由于房价连年上涨，卖房者很难接受自己承担税收成本的事实。当然，这里面存在一些可以变通的手段。比如，以原价位转让，逃避20%的税收，问题是，买房的干吗？他将来卖的时候岂不要负担更多的税？而且，政府必然会采取措施，防范这样的行为。事实上，这次的细则已经明确“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”，假如一个人要出售住房，这个小区同期的销售单价是多少，是很容易比较出来的。

        如果新政要促使新房价格上涨，必须有一个前提：民众继续看高房价，也就是房价上涨预期的保持和延续。 1p+2*c  
        问题是，中国买房的是哪些人？投机需求的有多少？自住需求的又有多大？ $T1 D ?X  
        由于中国房价已经高处不胜寒，像温州炒房团这样的早已经淡出人们的视野。20%的税收新政，会进一步打击正在快速萎缩的投机客，甚至，可能从此让投机客退出。如果没有投机客的推波助澜，仅仅靠能够买得起住房的人的需求，新房的销售又能好到那里去？实际上，中国近年来的房地产之所以火，关键就在于，它具有良好的流动性，买房的人在赚钱之后可以轻易抛售。问题是，现在的政策加大了交易成本，在此价位买房本身已经在冒风险，再加上这个新的风险，谁还投机买房？更何况，“新国五条”细则还有“继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。 $-5iwZ  
        如果公众的预期改变，看跌房价，则有可能出现另外一种极端的情况：二手房带动新房下跌。因此，20%的税是一把双刃剑，它在新房与二手房之间制造了溢价，这个溢价，要么，通过新房价格拉高来弥补，要么通过二手房价格下跌来弥补。但有一点是明确的，这一政策对二手房是致命打击。对投机客是重创。    

        中国的房价之所以涨到如此地步，跟投机客大量囤积住房有直接关系，此前已经暴露出来的几个典型，动辄数十套房产，这些人购房往往是既不出租，也不销售，就等着涨价，达到自己的预期之后再出售。对真实的需求者而言，这种情况实际上等于减少了商品房的有效供给，不仅推高了房价，也推高了房租！问题是，我们不能确定这样的人到底有多少！但可以肯定的绝对不是个别，而是一个群体，一个已经壮大的食利阶层！