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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2013-06-22

房地产市场的一波上涨即将到来
　　春节过后，尽管新一届政府及新一届国家领导人重申调控加码，也出台了国五条暨各地的细则，但市场面来看，依然上涨居多，110个样本城市中上涨的68个占半壁江山还多。本轮调控比较受关注的集中在两点，一是有关税费，二是限购完善，理论而言是比较严格的调控手段，但这两点均由另外两点会完全消失或失去其应有调控作用，它们是：税费调整，一是个税，对交易所得会课以20%的个税，这在一线城市会影响二手市场，但整体市场的供求关系没有改变，租金上涨显示出持有而不是抛售，间接影响到的仅仅是一线城市的投资性需求，目前对刚需及普通住宅消费基本没有本质的影响。就税费而言，还有就是一些省市调整契税的征收率，这个只会带来短期的加速买房，鲁苏年初有媒体发布契税将恢复到原定3%-5%的税率，结果是这两个省份成交量与价格同涨，并且提前迎来成交高峰。再一个就是房产税的扩围试点。这三个方面有关税费的调控或者改革，都将伴随着一个新的税政实施而得到稀释，根据中国目前经济发展，未来的内需重点，城镇化的重点，如何激活内需，包括两方面的内容，一是补充普通老百姓的购买力，如发放优惠消费券，如继续车补与家电下乡补助；二是推进以人口城镇化为主导的新城新区新社区改革，这势必触及到城乡土地二元制改革，若如此，年均1000万左右的进城人口加上对购买力的刺激，也会带来城市房租及房价因为需求激增而加码。此外，营业税发增值税，相当于对企业的整体减负。而在目前及未来几年中，企业会将这部分国家后派福利转给员工，通过人才增强发展后劲。再看带涨的另一个迹象，即地价。由于多年调控，开发商战略格局发生了本质变化，更多开发商或转行或转战多地，多线作战，而此轮拿地高潮正处三四线城市扩张，一方面是地方政府急需财政，另一方面是开发商大量向三四线城市集中，因此，地价没有本质上涨的条件下更多的土地被提前供应。现在，新一届换届完成后，当地政府面临着新发展所需的家当，光靠土地的量的上涨已然不够用，只能着手谋求市政改革，提升配套水平，推高地价基准。笔者认为，严调后，带来的是各方面政策的预期稳定，而过去几年开发商逐渐适应了调控环境，而当地价在三四线城市归位，笔者永远认为城市地价是高涨为好，稀缺性使然，必将刺激新一轮房价上涨。税改不仅没有停止买房人的脚步，相反更刺激刚需的及早入市。另一个刺激房价还会产生一波上涨的X因素，来自于短期的供求紧缺，自去年以来，各大中城市的供应周期延缓，导致整个2013年供应不足，这更会助涨房价。

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