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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2008-05-03

— 本帖被无言公子从辛集买卖街移动到本区(2008-05-03) —

2008-05-02 | 三线房市怪现状调查：沧州房价逆市疯狂上涨 http://www.sina.com.cn 2008年05月02日 02:56 经济观察报
　　沧州样本:三线房市凶猛

　　姜洪桥

　　沧州，一个因《水浒》而闻名于世的城市，一个下辖14个县、市中有7个是国家和省级贫困县的三线城市，一个人均GDP刚刚超过1000美元的经济欠发达地区，当地房价在“拐点”争论风潮中疾风突进地逆市上涨。

　　沧州仿佛与世界隔离。在一线城市房价风雨飘摇之际，沧州人从官员到普通百姓，所有接受采访的人都信誓旦旦地宣称，沧州房价还要涨。尽管，它的新开盘住宅单价已经普遍超越4000元，向4500元迈进。而当地官方一季度房地产市场价量齐升的数据正面支撑了这种普遍的乐观和信心。

　　根据统计局的数据，今年一开局，全国环比涨幅最快的城市有北海、金华、乌鲁木齐、三亚、宜昌等等，几乎都是很少令人关注的类似沧州的三线城市。而与沧州一样，更多的被排除在统计局70大中城市房价监测之外的城市表现可能更为惊人。甘肃省发布的《2007-2008甘肃省舆情分析与预测》显示，2007年涨幅最高的不是省会大城市，而是县级市和县城。这正应了如今地产界流行一句话，“一线下跌，二线分化，三线上涨”。或许，2008年全国房价的上涨压力正是来自于此。

　　这里不是北京

　　在沧州阿尔卡迪亚项目售楼处，韦红霞颇有点遗憾地告诉记者：“我来看过好几次了，这楼就是太密了。”不过，更多人似乎对阿尔卡迪亚的高容积率视而不见。售楼处现场人头攒动，都想抓住一个售楼小姐仔细询问。

　　阿尔卡迪亚是目前为止沧州最大的一个住宅项目，也是唯一一个由规模较大的上市公司荣盛地产运作的项目。其第二期新儒苑正在接受预订，均价超过4000元，已经领到预售证的8号和12号楼基本售完，只能预订还未开工的另外3栋楼。

　　“这就是沧州的行情。从2005年开始就一直这样，房子还没出来就被抢光了”，韦红霞说。工作于政府机关的韦红霞在已经拥有了一套住房之后也加入了抢购的行列，在沧州市新区的位置花50多万买了一套次新房。因为这次购房，韦红霞还和爱人之间产生了一些分歧。韦红霞的意思是买一套预售房，托了熟人找到开发商，价钱都说好了。结果，爱人和公公都认为还是买现房更稳妥。

　　在沧州，韦红霞的家庭经济条件算是相当不错的。夫妻双方都在稳定的单位工作，公婆都是工作多年的机关干部，有些积蓄。2004年，他们花了十几万买了一套80平米的住房。之后很长时间韦红霞没有再考虑过住房问题。谈到这一点，她还有点后悔，“2005年我去别的地方工作了，2006年忙着买车了，2007年看到别人都换大房子的时候才觉得自己也该再买一套了”。

　　对于什么广州、深圳房价下降，北京成交量萎缩等等媒体热衷讨论的问题，韦红霞似乎有点不屑一顾，“这里不是北京，房子卖得好着呢。沧州肯定还要涨！”韦红霞的爱人更是向记者比划着，“这完全不算什么，在沧州常常是只要开发商透个风说要盖房，马上就有人托熟人找关系去买。什么都没看见呢，钱就交上去了，开发商就给一收据完事。”

　　工作于中石化集团在沧州下属企业的高世玉也向记者证实了沧州购房者的信心，“春节的时候同事们还经常讨论房价会不会下跌的问题，现在好像也没人说了。”高世玉是沧州第一个集资建房同盟的发起者。但是令他遗憾的是，与北京和温州不同，在沧州根本没什么人响应他的号召。这事只好不了了之。

　　沧州市房管局向记者提供的数据显示，今年第一季度沧州市区住宅成交198套，预售均价3060元，同比上涨16.9%，属于价量齐涨。当然，房管局的官员也承认，价格是与市场实际脱节的，因为房管局统计的只是备案预售价格，开发商有权利再根据市场情况调整。“他卖得出去啊！”

　　沧州规模最大的中介公司1＋2联合不动产副总经理李丽说，尽管涨势有所松动，但沧州新开盘价格都在4000元以上，从春节以来，价格普遍上涨了400元至500元左右。

　　事实上，与北京不一样的还有开发商。在这里很难感觉到一线城市鼓吹的开发商的资金困难。开发商解决资金困境的办法非常简单。当记者询问阿尔卡迪亚售楼小姐是否可以购买没有获得预售证的楼宇时，售楼小姐非常硬气地给记者开出苛刻条件。想要预定，必须交纳一笔15万的意向金，以此获得一张客户金卡。而且光有金卡还不能保证你能按现价获得这套房子，因为荣盛地产拒绝签署任何书面合同以保证价格不会上涨。

　　按照4000元单价计算，100平方米的住房首付也就是12万。通过办理金卡的办法，虽然没有预售证，荣盛地产连地基都不用挖就已经可以获得高于首付的资金。不知道这是不是荣盛地产这个上市公司在2007年取得良好成绩的秘诀之一。如此方法在一线城市是不可想象的事情，因为按照规定，没有获得预售证，一分钱都不能收。但沧州的业内人士透露，基本上沧州所有项目都在这么运作，甚至很多开发商连施工证都没有就开始收钱。

一条似曾相熟的道路

　　沧州为什么跟北京不一样？韦红霞分析得头头是道。第一，地价还在涨；第二，沧州是未来河北省重点发展区域；第三……这些可能在任何地方都可以成为房价上涨的理由却并没有说明沧州房价上涨的内在逻辑。

　　地价的上涨是沧州人所共知的事实。就在2007年9月份，沧州化工机械厂地段拍出了280万元/亩的价格。华元地产总经理刘占昶还清楚地记得竞价现场的激烈程度。“拍了几十轮”，刘占昶说。当对手天津贻成出到4.6亿时，刘占昶停止了举牌，“我的心理底线就是4.5亿，不能再追了。”人们计算，这块地的每平米综合开发成本已经到了4000元。4000元的成本，售价又将达到多少？

　　沧州国土局土地利用科科长路程认为，化工机械厂土地拍卖是个特例，因为地段特殊。但是非常奇特的是，在天津贻成竞拍化工机械厂土地同时，荣盛地产通过挂牌出让获得了几乎同样面积的土地，价格为1.39亿，仅为化工机械厂土地的三分之一弱。在一个开车十几分钟可以横穿市区的沧州，地价可以有超过3倍的差距？更为有趣的是，天津贻成很快又通过挂牌出让获得一块与化工机械厂面积同等的土地，价格为1.3亿元。这块土地是沧州计划建设的一座五星级大酒店。有沧州本地开发商认为这是为了补偿天津贻成高价竞拍机械厂土地。

　　为什么拍卖的是化工机械厂土地而不是其他两块？为什么高价拿地的是第一次进入沧州的天津贻成？为什么天津贻成在高价竞拍之后又迅速获得了五星级酒店的建设经营权？这三块土地的出让颇值得玩味。

　　路程承认沧州地价涨的很快。2005年地价大约50万一亩，2007年就翻了一番，达到100万。事实上，沧州市区的住宅用地基准地价是110万/亩。基准地价的大致意思就是官方认定的底线，如果出售价格低于该数，可能就要被怀疑是贱卖了国有土地。

　　关于地价为何在2005年突然开始上涨，沧州市一位官员说，2005年，时任沧州市长曾经分别找开发商谈话，表示要提高地价，给开发商开出的解决方案是提高容积率。那一年，沧州多层住宅基本都变成了小高层或者高层。容积率的增加自然也拉长了开发周期，影响了供应速度。那一年，沧州提交了开发城市新区的计划，准备扩建一个和老市区同等面积的新市区。也在那一年，中国正在展开第一轮房地产宏观调控。

　　在沧州政府的努力下，沧州土地收入突飞猛进。2006年，沧州国有土地成交价款5.58亿元，政府收益3.8亿元，比2005年增长606%。时任沧州市长高兴地批示：“这件事情干得很漂亮”。

　　与地价和城市财政收入增长呈反比的是，沧州土地供应量逐年下滑。2006年，沧州市区土地供应47万平方米，土地出让收入5.58亿。2007年，土地供应38万平米，土地出让收入8.1亿。土地供应逐步减少，收入逐年增高。今年前4个月，沧州仅供应商业和住宅土地约3万平米。而同时期的北京却在按照中央的要求，投入巨量土地供应以控制房价。

　　与土地供应相配合，住房供应量也逐步下跌。2007年沧州市区住宅预售总计69万平方米，比2006年下跌了近20%。2007年初，沧州新市长上任。新市长上任不久，沧州市区所有开发项目全部暂停3个月。据说是要对开发项目重新审核。2007年是沧州房价上涨最快的时段，也是供应量最小的时候。

　　大部分沧州购房者都认同一个基本感觉，从2006年开始，房价每年涨1000元。沧州市政府官方公布的数字是从2000年至2005年，沧州房价年均增幅为4.6%。但从2006年之后，沧州政府部门再也未详细公布房价信息。

　　如今，沧州市政府正在响应河北省政府的号召。河北省政府提出城镇“三年大变样”的口号。沧州计划拆迁市区十多个“城中村”，改造市容市貌。路程也表示，这是在土地资源紧缺下挖潜的一个办法，尽管难度很高。当然，难度高的一个原因是拆迁困难，成本高。那么，大变样之后的沧州房价又会如何？

　　竞拍土地—拆迁—改造城市—再造地王—房价高涨，经历过一线城市地产历程的人们可能都会感觉，这是一条相当熟悉的城市经营道路。

　　三线城市的未来

　　现在看来，沧州绝不是个案。2007年，河北省全省房价整体增幅超过29%，要远高于石家庄、唐山和秦皇岛这三个列入70个大中城市监测范围内的城市房价涨幅。显然，对这个29%做出贡献的不仅仅是那三个大城市。

　　《2007-2008甘肃省舆情分析与预测》则显示，部分县市房价在以50%甚至更高的速度增长。

　　在沧州，房价从2003年的每平米1000多元左右飙升到4000元，只用了5年时间。5年时间翻4倍。路程、刘占昶甚至韦红霞都承认房价涨的很快，而且还要涨，同时又认为，沧州房价是健康的，因为沧州本来房价起点就很低。但是，经济欠发达的三线城市房价究竟涨到什么程度算是合理的呢？所有人又都回答不上来。

　　李丽告诉记者，沧州的住宅租赁价格其实非常便宜。一套普通的两居室租赁价只有400至500元。而且，二手房的交易量已经出现了下滑迹象。2007年沧州二手房交易规模达到6000套，而今年一季度，二手房交易只有350套，萎缩是明显的。

　　可以与沧州比较的是江苏省淮安市。目前，两市同为三线城市，房价也基本接近。而沧州市下辖7个国家和省级贫困县，人均GDP刚超过1000美元。青县房价达到2800至3000元。沧州最为贫困的盐山县，甚至也传出最高房价达到3200元。虽然淮安是江苏省经济欠发达地区，但人均GDP已经超过2000美元，无一贫困县，虽总人口规模不大，但城市人口远高于沧州。自2007年底以来，淮安市采取了多项措施稳定房价，并在今年4月展开房价大检查。

　　在采访中，记者发现，各种机构人员和分析师都强调不同城市的差异，尤其是三线城市的初期发展阶段，却没有人能够回答三线城市房价的恰当依据和范围。三线城市居民的承受力是否比一线城市更强？万一三线城市房价破裂怎么办？面对这个问题，李丽犹豫着想了想说：“沧州人性格历来倔强，如果房价大幅缩水，会发生什么事情很难说。”

来源：经济观察报网

转载于：http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20080502/02564824951.shtml