姜仁：今年房价格局基本初显
&= yqWW? 文/姜仁
$O</akn; \,IDLXqp 关于房价是否下降的争论历经波折，口水之战从来没有停止过。当局者也不迷，旁观者也不清，糊糊涂涂，大都是管不住自己的嘴巴，多半是利用媒体来吸引大家的眼球，本人周游于全国，看到的只是老百姓的痛苦难言，他们又处于无奈，已经不知道该相信谁了？这也是笔者写此文的原因，来告诉大家一个真实的楼市。那么,2008年房价走势到底如何?
HgBEV %?G.lej,x 中国楼市走势，不是像某些人所言那样，以往情深，一意孤行，它是受到很多因素牵连和影响的，不能说中国楼市不好，而应该多加周密的考量和分析，对市场做出科学的判断。鉴于中国楼市复杂的现状而言，在总体形势趋稳、回归理性的大背景下，房价走势格局基本清晰：一线前卫城市房价理性回归，目前形势整体向下（当然城市不同调幅也不尽相同）；二线城市按兵不动；三线城市整体依然上涨强劲。
K| J#/ YrcC " 一线城市房价整体向下（不同城市调整幅度不同），春节后的近两个月的市场反映可以看出，前卫城市有的开始跳水，甚至跌回一年前的水平。代表城市有：珠三角（深圳、广州等）、长三角（上海、杭州、南京等）、黄三角（北京、天津、青岛等）。
&7kSLat+9{ \iLd6Qo_aq 先说珠三角的明星城市深圳，房价已经高位跳水，基本上跌回一年之前的水平，房价降幅距离最高点达40％之多。而广州，表现与深圳而言，广州下降有点软，不是像深圳那样慷慨，整体而言，广州的房价跌幅基本在1/6——1/3左右（位置不同的楼盘也基本拉开档次，跌幅也不是同比），广州房价高位回调也已经是不争事实。我前几天的深圳广州一行，验证了我预期的正确性，房价调整回落深圳是前沿，广州会紧跟其后，但受到大势所趋，不会很持久。可见房价的预期要看两点，一是全国的大环境，二是本城市乃至周边区域城市的小环境。
2Lu{@* 9 0(oV& 再说长三角城市上海，杭州、南京等，笔者在春节后对上海、杭州、南京等进行了造访，感觉又是不一样的感觉，首先成交量的下跌是有目共睹的，对于房价的下跌，我想要从两个方面来解读：一是好位置，好地段价格不但不跌，而且还有微升的迹象。比如埔东上海滩一楼盘，由于位置的优越性，房价在4月初开盘后到现在还上涨了480元/平方，而在周边的城乡结合部，房价基本是低价走市，出现比07年10月价格略低开盘，低于去年同期的增长状况！杭州和南京而言，跌幅较大的要数南京了，或许杭州是受到旅游的影响吧，但整体的运行基本是以促销方式（打折）入世，真正的价格让利不是特别强劲（当然也存在不同位置不同物业，价格调整出现不同的现象）。
_itN.^ $6?KH7lA 与珠三角、长三角相比，黄三角的房价走势就更不是明显了，但市场上能反映出来。先说北京，北京多数项目存在有价无市现象，自去年上涨后基本未有销售业绩或者说销售业绩不是很好，为了解决现金流问题，不少项目又悄悄把价格往下调，一般调幅在5%——15%左右，资金紧张就在10%——15%左右，而资金不紧张或在预期之内的又想销售的呢，一般就在开盘九五折或送装修、家电等层面，其中比较突出的项目是方庄6号从23000元/平方米直接降价到毛坯18000元/平方米。据悉，今年第一季度开盘的项目，普遍比业内在年前预期的价格低了将近15％左右，同比成交量、价格及增幅都有所下降。而天津、青岛基本跟北京差不多。
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>_% g8T' 二线城市总势是按兵不动。从南向北，依次是福州、昆明、成都、长沙、石家庄、济南、沈阳、哈尔滨等，共同特点就是：同在一个层面，虽然房价差别很大，但调整幅度和价格的动荡频繁程度，基本相似。同一个城市里，价格也有增有降，涨幅和跌幅也不尽一样，比如沈阳，位置好的中心地段价格依然上升，而位于郊区的楼盘几个基本没有发生改变，房价基本维持春节前后状态，奥林匹克花园和龙都花苑就是典型的例子。再比如福州，在融信宽域大幅降价2000元/平方米之后，中庚城以被业内人士称为“成本价”的方式开盘，福州金山板块大部分项目降价幅度高达20％左右，可见新楼盘开盘压力巨大，呈现理性势在必然。
P9cI{RI *CD=cmdD* 三线城市依然上涨强劲。笔者走访的城市，比如常州、潍坊、淄博、宁波、锦州、呼市、鄂尔多斯、昆山、唐山、邯郸等地，房价依然呈现上升趋势，特别是西部比东部更强劲。整体市场特征是增幅不是很大，但都一直上升，不同城市增幅也不尽相同，表现呈现一派繁荣景象。
h|>n3-k|p 0c;"bA0>Sx 对于目前一线城市（主要南方前卫城市）在购房者对楼市走势预期看低、投资客大量撤出楼市、银根紧缩持续以及供应持续加大的背景下，笔者认为中国楼市整体供求关系已经发生根本性扭转，楼市在未来一段时间将持续走低。而在北方一线前卫城市，由于受到发展时间周期的影响，不会像南方一线城市表现刚性，但基本形势是调整不会出现大幅波动，理性回归渐趋于目标。鉴于开发商的销售和购房者的购买都将趋于理性，就要求开发商只有赚取合理的利润，企业才能持久，而同样楼市只有理性回归，才能赢得健康、长远地发展。
n\)f.}YD8d zm S-s\$, 当然，笔者既排斥那些认为房价一直攀升的观点，又同样排斥那些认为房价普降的观点。由于房地产本身的不可移动性、独一无二、不可复制性等特性，再加上不同城市之间也存在巨大的发展差距，所以当受到同一个宏观政策约束的时候，有的城市房价可能下跌，有的可能僵持，而有的可能还将继续上涨，一刀切的认为房价涨跌都是非常片面的。
Mn {Rg>X p{#7\+} 房地产由于受到购买力、利率水平、可支配收入，以及房价与可支配收入之比四个变量，这四个变量在中国目前似乎都在支撑商品房价的攀升。但从长线考虑，房价上涨依然信心百倍，只是时间问题。由此，笔者认为，截止目前，一线前卫城市房价理性回归，目前形势整体向下（当然城市不同调幅也不尽相同）；二线城市按兵不动；三线城市整体依然上涨强劲。
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