房贷新政细则难产是谁的尴尬？ W~%~^2g ;k
最新消息：农行再次公布房贷新规 首付不低于25% %wf|nnieZ
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马红漫 经济学博士 iy]}1((hR
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一度引发各界高度关注的房产贷款新政，却遭遇了执行难的尴尬。时至今日，各家商业银行仍未出台具体操作执行的细则，唯一发布细则的农行，也在细则上网数小时之后全部撤下。这就导致房地产贷款业务实际上几乎陷入到停滞之中。 /;rN/ot2o
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必须指出的是，此次“房贷新政”的优惠措施与“二套房”政策存在明显不同，而这或许会让房贷新政的有关措施陷入到执行难的困局中。 Uot-@| l
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事实上，任何信贷政策的执行都必须通过商业银行的市场渠道，如果商业银行消极而为甚至是抵触，最终的政策效果显然无法乐观。由此而言，房产利率政策固然需要调控部门的政策细化，但另一方面，商业银行的现实经济利益也必须加以考虑，否则调控政策的目标与现实结果就会出现巨大偏差。 >, E $bm2
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从此次房贷新政的指导意见看，恰恰在这一问题上出现了明显疏漏：按照央行刚刚调整的利率水平看，5年期以上贷款的基准利率为7.20%，购房者享受7折后的实际利率为5.04%，而最新的5年期定期存款利率却达到5.13%，两者相差0.9个百分点。这虽然较利率调整前的利差已经有所降低，但是仍然存在同期存款利率高于贷款利率的倒挂问题。对于商业银行而言，发放长期房贷所获得的利息收益，尚无法抵消吸收长期存款所支付的利息，这是地地道道的亏本生意。不仅如此，由于所谓“改善型住房”获得优惠利率将会改变目前对第二套住房的利率歧视政策，这就意味着大量的第二套住房利率将有可能大幅调降，从比基准利率溢价10%，转而享受基准利率折价20%的优惠，此消彼长间造成巨大的利率水平差价，商业银行遭受的利益损失显而易见。 j/<y
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正所谓在商言商，没有人会去做亏本生意。尽管国内商业银行多属于国有控股性质，本应承担一定的社会责任，但同时这些国有商业银行也是境内外的上市公司。因此，如果未来房贷政策长期依此而执行，出于相应利益损失的考量，来自海内外的投资者股东必然会出现抵触、反感情绪。更何况，相关部门试图通过活跃楼市来拉动经济增长的目标，本属调控当局的职责所在，却硬要由商业盈利机构来承担政策成本，这一做法本身就值得商榷。 IDh`0/i]
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资本市场总会在第一时间对所有的问题作出反应。在央行新政出台后，部分券商就发布报告认为，房贷新政将明显压缩银行业利润，特别是对个贷比重高和贷款占盈利资产比重高的银行负面影响较大。据测算，如果这一调整明年年初全面生效，将使银行净息差大幅下降，从而对2009年盈利产生最多15%的负面影响。这些悲观的盈利测算，直接导致银行股价的持续下跌。市场虽然无法改变政策，但是却能够“用脚投票”来表达自己的利益诉求。 {^W,e ^:
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对于未来，我们可以预期的是，如果央行不进一步对中长期贷款和存款利率做出相应的调整，那么商业银行将很难执行和落实新房贷利率政策。调控政策意图果真因此而落空，将是谁的尴尬呢？ G
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另一篇：房贷新政：监管部门应共同给予市场明确预期 9i}D6
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据财政部与央行通知，从10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。10月28日，房贷新政执行第二日，农行、建行率先出台了房贷细则。戏剧性的是，仅隔几个小时，农行将操作细则从网站上撤下；更戏剧的是，事隔一天，农行细则又一字不差地挂上网站。这一细节显示政府内部巨大的歧义——是刺激房贷消费，还是控制银行风险，中国扩张型经济政策该何去何从？ bU N,P"
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10月22日，财政部与央行发布刺激住房需求的房贷新政，10月24日，银监会紧急会晤大型商业银行高层，下发紧急通知，关小了房贷新政的优惠闸门，明确只有“首次利用贷款购买自住房”可以享受住房优惠。 #mhD; .Wg
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财政部、央行、银监会等有关各方显然应该加强协商，避免出现市场摇摆不定、购房者心神飘摇的难堪境地，这对于明确市场预期有害无益，对于拉动中国经济走出紧缩低谷更是一个沉重的打击，比不出台优惠政策更糟。 Qs9 U&*L
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房贷新政牵涉到部门之间的利益博弈，更事关中国银行业市场、监管与中国经济发展以谁为重的大局。 rk/
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在经济下挫之时，刺激内需是拉动经济增长的一大法宝。在1998年、2003年，拉动住房消费，对于中国经济走出东亚金融危机、SARS紧缩低谷都起到了举足轻重的作用。如今，面临更加险恶的全球金融危机，刺激住房消费提上议事日程，其意显然是在维持房地产市场稳定，防止50多个相关行业与3000万的就业人员出现大幅衰退。刺激房地产消费是维持中国经济增长速度的应急之举，事关稳定中国经济的大局。 EY x Rw
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客观地说，监管部门确实处于两难境地。监管部门关注的是银行的风险，由于房地产市场预期继续下降，如果继续大规模发放房贷，有可能收获房贷坏账率上升的苦果，并且，银行的赢利空间会遭到压缩。目前银行的主要赢利来源仍然在于利差与息差，占据80%以上的比例。央行将首次按揭买房的贷款优惠利率由原来的0.85倍下调到0.7倍后，银行的存贷差进一步缩小。据高盛高华测算，如果目前贷款利率为基准利率85%的按揭贷款(即存量房贷)中有90%转而使用基准利率70%的新利率，银行业2009年预期净息差将平均收窄近8个基点。按目前14家上市银行按揭贷款占总生息资产的均值是8%，2009年主要上市银行的预期税后净利润将会减少5.3%。 \+3Wd$ I
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但是，如果银行继续紧缩房地产贷款，将加重中国经济严重紧缩的预期，银行现有的25%左右的房贷作为优质贷款，会暴露于蜕变为呆坏账的巨大风险之中。如果全国房地产均价下挫30%，按照风险测试，住房贷款不良率将大幅提升。 -o_T C
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如果有关部门各自站在自己的立场，会出现公说公有理、婆说婆有理纠缠不清的境地，如果加强协商，从稳定中国经济、控制金融风险、加强银行市场竞争力的大局出发，则不难得出各方共同接受的结论。 tb0E?&M
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财政部、隶属中投公司的汇金公司是我国大型国有控股银行的大股东，因此，财政部出台的各项政策要确保两个目标，既要刺激住房消费保证经济增长，又要确保金融机构的利润空间不至于压缩到太小，金融安全是我国经济安全的定海神针，只要有一两家金融机构破产，则中国经济全盘皆输。 />Vx*^u8Hz
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事实也印证了财政部的良苦用心。10月29日晚，央行提高存贷款基准利率27个基点，令人关注的是，五年以上贷款基准利率下调27个基点，而五年以上存款基准利率下调45个基点，刚好在银行可以承受的范围之内，由此可见，财政部与央行已经为房贷新政埋下了伏笔，而银监会倒像是后知后觉的局外人，对于政府刺激经济增长的举措起到了负面的搅局作用。
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银监会的苦心可鉴，不过维持高利差不是保障银行竞争力的法宝，不过是借优惠政策将储户利益转到银行手中，对于银行而言，在紧缩期转危为安、控制风险的手段是加强内控机制，是发展各类中间产品。 3 \n{,Q
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稳定经济增速是大局，银行控制风险的惟一办法是增加竞争力，展开针对不同消费群体的错位竞争。在此关键时刻，有关方面协调行动，给予市场各方主体明确、坚定的预期，则是携手共渡难关的重中之重。
