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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2010-12-23

傻子才买房子？炒房客：房价越贵房产投资越亏

在今年年初，人们考虑的是，买入房产能否增值，并跑赢CPI；时至岁尾，人们却应该自问：今天的投资房产，是否已经成为了一项负债？

　　11月，CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，创出28个月新高。

　　时近年末，京城房价松动，部分购房者也从“围观”转向考虑出手。不少人问：“买两套房抗通胀，过两年涨一点儿就卖掉行不行？”

　　通胀时代，普通人大都会选择房地产作为保值和升值的手段。但实际上，房市与股市道理完全一致，关键是价格与价值本身是否相符。今天房产的投资价值，早已成为一种糟糕的投资选择。

　　“傻子才买房子”

　　“打扰了，请问您位于××的房子卖吗？”这是家住朝阳小关的赵女士近期经常接到的“骚扰”电话。

　　开始赵女士还耐心向中介解释，她的房子一直是自住，不考虑出售，并劝对方把信息删掉。但随后赵女士发现，自己在网上的电话信息已经永远不可能被删除了，隔三岔五就有中介打电话来问她是否出售房屋。

　　最近一次，赵女士正在公司开会，突然一个陌生电话打过来，有了之前的经验，她选择了拒绝接听。陌生电话继续打来，赵女士再次按掉。陌生电话顽强地又打过来，赵女士一看不得不接了，估计是有什么紧急事务。

　　“您打算买房子吗？”对方开口就问。不胜其烦的赵女士甩出了一句：“傻子现在还买房子！”

　　赵女士事后想想，自己说出的实际上是心里话：“现在买房投资其实就是在和国家政策相抗衡。”

　　赵女士的“不买房”依靠的是直觉，而对曾经拥有多套房产的专业投资人士杨先生来说，“不买房”则是有自己的一套严密逻辑。

　　他认为，房产目前只适合持有、卖出，而绝不适合买入——“房地产投资的真正利润来源并不仅在于价格的绝对上涨，而更重要的是杠杆的利用率以及贷款的低利率”。杨先生说，相对其他可灵活进出的资产而言，投资房产最重要的理由之一是“杠杆”。而目前三套以上房产的政策实际上取消了投资杠杆；同时，与2008年的降息和各种鼓励购房的国家政策相反，现在加息通道已经打开，政策又打压投资，因此目前对于房产来说，投资主要理由也就消失了。

　　“没有杠杆的房地产投资，绝称不上是一笔好的生意。”杨先生说。今年4月，因为提前嗅到了房产新政风暴，杨先生抛出了多套房产，只留下了两套租售比仍然满意的房产。

　　为什么杨先生留下了租售比满意的房产？

　　杨先生解释说，一方面，房产出租的收益至少要覆盖贷款，才能带来正向的现金流，否则就是一项负债。杨先生手头的两套房产，贷款与租金之比为1比2，后者远远超过了前者，尽管目前进入加息周期，但较高的租金回报仍可保无虞。另一方面，房产总价目前仅为年租金收益的10倍。换句话说，如果不贷款，靠租金也可保证10年回本。

　　“很多人现在陷入了投资房产的误区。”杨先生说，全民炒房热潮之后，再投资房产，未来的收益很可能不是正回报。

　　只有地产赚了

　　未来的收益很可能不是正回报，那么究竟房产如何判断价值？

　　与地产大鳄们鼓吹的房价永远上涨的理论不同，杨先生认为，房产其实一直在贬值，而真正上涨的，是地产。

　　杨先生表示，房地产是由两个部分组成，一是房子、二是土地。房子越用越旧，价值越来越低，最终需要推倒重建。在使用期间，房产始终在折旧和贬值。人们通常说的房地产升值，是指土地升值，而不是房屋本身升值。
　　按照现行政策，中国房地产的土地使用权是70年，70年后房产的使用权到期，土地使用权归国家。有人会说，70年后的个人产权应该会依然延续。

　　“虽然政策的变动无法预料，但按照中国现在的施工质量，房产根本用不到70年。”杨先生说，考虑到这一现实，70年后房地产皆无，其实买房的意义在一定程度上相当于租房，只不过租期是70年。国外的政策当然不同，例如在美国，投资人买房后，土地使用权是永久的——所以房地产的投资评估，从估值的角度来说，只需将70年现金流折现即可。

　　杨先生举例说，假设房子出租，租金回报是每年的现金流。简化起见，不算维护性支出，如果假设租金的增长率与通胀相同，折现率为10%。假设初始租金是1，则70年产生的经折现的租金总和是16倍。按股市的评估标准来说，就是最高16倍市盈率，初始投资回报率为6.25%。如果将折现率调整为8%，则市盈率为23倍，回报率仅为4.4%。

　　关于房地产投资的成本和房地产的估值，70年土地使用权，70年房子折旧完毕，假设是90平方米，2万一平方米，则总价是180万。假设全款，年成本是2.8万。相当于每月2300元的租金。

　　“其实按国家现行政策，买房也相当于是租房，只不过能租70年，中国的房子70年后能否再用都很难说。”杨先生说。

　　投资房产误区一

　　跑赢通胀

　　买房抗通胀——这是目前最为流行的投资理由。

　　今年年初，本报《财道》就分析，基于投资预期买房预防通胀，实质上却往往跑不赢CPI。

　　今天投资买房为什么跑不赢通胀？

　　理由是，评估一项资产的惟一正确方法就是自由现金流。对房产而言，自由现金流的来源就是租金，而租金的高低，直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆盖房贷、物业费、采暖费等开支，则会成为一项负债。同时如果不能高于CPI的增长，更是一项亏本的买卖。

　　投资人杨先生举例说，一般情况下，房产最直接的回报是租金。而租售比就是房产的回报率。据统计，北京目前的年平均租售比为1比43左右，相当于2.3%的回报率。如果算上中介费、物业费、装修费用等，北京房地产的平均实际净回报率在2%左右。通俗地说，一套市值100万元的房产每年净回报约为2万左右。

　　这是房产的回报，而房产的投入又是什么呢？杨先生说，投入包括两个部分：按揭贷款和买房者自身的资金。

　　按揭贷款成本：即目前按揭贷款利率，约为5.94%左右。

　　买房者的资金成本：因人而异。但按最保守的估计，如果买长期国债，可以获得无风险收益。目前2007国债13的收益率约为4.52%左右。也就是说买房者的资金成本在4.52%以上。

　　杨先生分析说，总体上看，房地产的总投入是按揭贷款和买房者资金成本的加权平均。按照20%首付，80%贷款计算，一个房产的总资金成本为：5.94%×80%+ 4.52%×20%=5.656%。也就是100万的房子，每年投入约为5.656万。

　　“把房产的平均投入与平均回报相比，就会发现投入高于回报3.656%左右。”杨先生说。

　　2009年，中国的CPI为-0.7%，但随着通货膨胀的来临，按揭贷款成本和买房者的资金成本未来都会随通胀上涨。在这种情况下，房产投资完全要靠房地产的大幅升值来弥补投资损失——未来房产价格必须每年在通胀的基础上再平均升值3.656%以上。

　　几天前，国家统计局公布的数据显示：11月CPI同比上升5.1%。

　　如假设未来数年通胀为5%，那么，房价必须在未来几十年平均每年上涨8.656%以上才能保本。否则，房价越贵亏损得越多，通胀越高亏损越多。

　　杨先生说，在房价经过了十来年的飞速增长之后，豪赌未来数年北京房价继续一路狂奔，完全就是一种“不看底牌的下注”。

　　投资房产误区二

　　长期上涨

　　长期来看，房产一定会涨——这是当前流行的第二个理由。

　　

　　12月5日本报《财道》封面文章《400银元变身2800万》中，提到这样一个实例：在民国十六年，有个老中医在上海买的一套占地半亩的“独栋别墅”房子，市值两万五千块银元。

　　文中测算，按老中医的2.5万银元来说，当时的购买力相当于今天的250万元人民币。从1927年买入至今共83年。占地半亩，相当于333平方米，按今天的价格计算，如果是每平方米5万，总价格在1666万；如果是一平方米10万，总价格在3330万元。

　　250万元增至1666万，83年增长6.67倍，年复合增长率仅为2.3%。如果是3330万，83年增长13.32倍，年复合增长率仅为3.17%。无论2.3%还是3.17%，都无法跑赢今天5.1%的CPI。

　　显然，如果买入价格过高，即使是跨越大半个世纪的历史长河，投资房产长期而言也是上涨的，但房产只能勉强达到定期存款的水平，根本抵不过纸币贬值的速度