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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2011-08-21

— 本帖被最美夕阳红执行加亮操作(2011-08-21) —

近期，北京、上海、天津、广东等地房地产中介纷纷倒闭，温州炒房团开始不计成本抛售，种种迹象已经形成房地产的一种趋势。。。。。请看分析，房地产的冬天或已来临：
在房地产市场，房产中介扮演着一个非常重要的中间角色，他们凭借自己在房产信息方面的垄断低位在房产市场呼风唤雨，买卖通吃，是一个让交易双方即憎恨又离不开的角色。房产中介活跃在一线市场，对于市场变化的反应是非常敏感的，中介是靠地产行业的繁荣吃饭的，一旦寒冬来临，他们会倍感丝丝寒意和压力。

　　由于过去一年的地产热潮，整个楼市都洋溢着炽热乐观的情绪，大量的资金投入楼市，房价一涨再涨，中介负责提供双方需求信息，在房产交易过程中按照房屋成交价格的固定比例收取佣金（一般为总房价的3%左右），房价越高，交易越频繁，中介就赚的越多，而且他们基本没有什么投入和风险。

　　由于房产中介行业的门槛低，风险小，在房产高潮的时候，每天都有小型中介注册开张，只需要租一个门面，招几个业务员，一个中介就开张了。还有一些稍具规模的中介则是趁着房价高涨，业务繁忙的时候拼命扩张，有人用"雨后春笋"来形容房产中介门店扩张的速度，北京上海广州等一线城市在房价高峰期期间基本上每天都有数十家房产中介门店开张。房地产行业的红火给这些房产中介带来了扩张的动力，大量的业务和滚滚的财源，地产的春天看上去一切都那么美好。

　　当房价涨到社会都不能承受的地步，国家调控终于在千呼万唤中出来了，由于之前的房价涨势太过离谱，这次的调控政策频率高，强度大，从提高首付和成数到限购令，从紧缩房贷银根到开征房产税，一招比一招厉害，步步紧逼，慢慢挤出楼市中的投机资本，挤干房价中的泡沫水分。那些聪明的投资客在调控政策来临之前都套利逃离了，那些贪婪的抱着侥幸心理的投资者则被死死套牢，根本没有机会解套，尤其是那些高位接盘的，是死的最难看的一群。这轮房产调控只要再坚持一年，那么至少会有一半的房产投资者会在这一领域破产，大量的投机资本都会打了水漂。楼市量价齐跌，自然也就没有房产中介什么事了，不少中介在五一这个传统的房产销售黄金时段都是门可罗雀，然而日常经营成本还是需要支出的，在收入锐减到接近为零，成本却没有下降的空间时，那些实力不济的小房产中介自然是无法熬过这个寒冬的，他们成为第一批倒下的楼市调控牺牲品。

　　房产市场整体低迷，小中介既抢不到市场份额，也看不到良好的房价后市，在同行大型中介和国家政策的双重压力下，关门是必然的选择。

　　小中介关门对于其自身来说，损失可能并不严重，毕竟高峰期赚了不少的钱，目前只要收缩银根过冬，影响还是不大。最重要的就是那些跟这些小中介签了买卖合同和租赁合同的人群，买卖的话可以短期内处理完毕，而且他们也愿意处理好，毕竟有钱赚；至于租赁的话，则是一个长期的过程，那么一定要处理好，否则会留下不少问题。那些跟小中介有业务往来的房东，置业者，租户都要密切关注消息，在他们关门之前处理好相关事宜，避免留下各种麻烦和隐患。

　　中介倒闭潮的出现预示着真正的地产寒冬正在到来，他们是第一批倒下的，那么接下来会是谁呢？这就要看国家调控的力度和持续时间了，以及买卖双方的博弈心态了。
购买房屋时你是不是头脑一昏，忘记看一下内容：

《商品房销售许可证》内主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房
屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

　　看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。

　　看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起施工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

　　用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。

　　销售范围是最核心的问题。一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》，至少有两三年你心里有点不踏实吧？

　　此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。

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