论坛风格切换
 
  • 6342阅读
  • 0回复

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁? [复制链接]

上一主题 下一主题
 

只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2018-09-30
5j>olz=n}  
万科高挂“活下去”, e_3($pj  
是为了活得更长久更健康 9?zi  
(,;4f7\  
秋风起,微微凉。万科2018秋季例会,本来是企业的内部会议,却在行业内掀起巨大波澜。 v%E~sX&CG  
l9vJ]   
$*c!9Etl4  
原因当然是,它在会场大屏幕上的三个红底白色大字:活下去。 V(P 1{g  
@BoZZ  
ufvjW]   
P]<15l  
n0%5mTUN  
关注房地产的朋友都会同意,要是万科都活不下去,那就没几家房企能活下去了。别的不说,只看两个数据:上半年万科销售额达3047亿元,持有现金1595亿元。根据公告,1-8月万科销售额已达3881亿元,位居第二。 s}g3*_"  
X1 FKcWv  
tf4clzSTa  
虽然过去两三年,万科不再是销售额的第一,但我一直跟同行讲,万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好,而且露出了近乎绝望的态度,岂不是要吓坏一大帮小兄弟? sj8lvIY5  
z6uHe{|  
dLtmG:II  
因此,一些地产人士就说,万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后,土地成交溢价率低了,房子不好卖了,去化率明显放缓,很多房企眼看完成今年目标困难了。 ;&`6b:ug  
i<- a-Z+^  
:b"&Rc&s.  
这个时候,万科一声呐喊,简直让人发抖。 Hd89./v`:  
^F g!.X_  
tJ9gwx7Pg  
表面看,是经历两年严厉调控后,房地产形势确实在发生变化,所谓市场的拐点已现端倪,连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难,包括恒大在内的一些房企开始降价促销;但本质上,我个人理解,万科此举,更多是向内,也就是说,它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。 {4YD_$4W  
ZYs?65.  
e {805^X}  
“今天我们特别焦虑”,万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说,“过去的理论,没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。 .Zm de*b  
,iMdv+  
*^i"q\n5(  
图/图虫
p@[n(?duC.  
3='Kii=LA  
这与之前郁亮对行业的判断是一致的。 h )h%y )1  
eZMfn$McJv  
4MPR  
2014年6月,郁亮提出了一个观点,房地产的黄金时代已经过去,进入白银时代。显然,他是从整个行业的角度来说的,即,房价和商品房销售额的增幅将告别高增长,进入中速增长。这几年的发展,是符合他的观点的。 I/)*pzt8  
EFz Pt?l  
N?><%fra  
但有人会说,一批主流房企,尤其是前30强,这4年来却在加速,房价也在继续上涨。这难道还是白银时代?这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法,即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速,前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。 8)XAdAr  
Wp(Rw4j  
rbc7CPq_^  
我不得不说,这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代,谁都在快速增长,谁都活得很好,只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中,一批中小房企不得不离场。 a3c43!J?M  
35n'sVn  
\e' oAhM  
与郁亮对行业趋势的思考相伴随,万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的,它通过并购,迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。 @Zw[LIQ*  
}.N~jx0R  
c_Jcy   
图/图虫
_WN \9<  
()(^B}VK  
万科之所以被公认为事实上的行业老大,不在于它的销售额和规模,而在于它对行业的判断,以及在此基础上所作企业战略的调整。从公开信息看,万科正在推动新一轮的组织架构的调整,而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展,是长期战略。 7g-{ <d  
Wiere0 2*  
t`pbEjE0K  
从这个意义上说,万科高挂“活下去”,不是为了当下的活下去,而是未来的活下去,是为了活得更长久更健康。 Ls/*&u  
.tA=5 QY,  
NuR3]Ja\0  
“活下去”的主题,确实不无夸张,但这种极而言之的忧患意识、危机意识,一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然,万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。 NKMVp/66D  
tOxTiaa=  
d-'BT( @:  
至于有人说,这是万科代表行业向政府部门施加压力,我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。我愿意重复自己的建议,即使四季度房价下跌,成交下降,也要坚持房地产调控不放松。 04#<qd&ob@  
EqF>=5*  
jQ3&4>gj  
但是,即使不是全部,至少也是一批房企,要感谢万科的这句口号——它不是危言耸听的当头一棒,而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道,追求规模,追求快速增长,是大多数前100强特别前50强房企的目标。 3T~DeqAyw  
EpB3s{B"  
9=.7[-6i9  
当房子好卖,房价上行,利润增长,什么都好说,你甚至会嘲笑白银时代的说法;但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力,市场转为下行时,你要急刹车,恐怕有点来不及了——虽然此前我写过多篇文章,呼吁狂奔的房企放慢脚步。 lQ!(l Ph  
Iwe  
(CrP6]=  
调整一下,不是坏事。但也别被吓坏了。 ?e2G{0V  
\:9<d@?  
5`Y>!| Ab  
L3Ivm :  
W<T Ui51Y  
.Z(Q7j^  
刷屏的万科秋季例会到底说了啥? >/G[Oo  
C=x70Y/  
万科9月28、29日召开的秋季例会,以“活下去”为主题,重点讨论了回款事宜。 @B Muov  
k|3hs('y|  
=F/EzS  
这延续了董事会主席郁亮此前在南方区域的讲话精神。郁亮表示,万科今年设定了6300亿回款,目前完成不到一半。 vf?Xt  
/ 5y _ <  
GsU.Lkf  
郁亮在会上强调了6300亿回款目标必须完成。万科有关人士表示,公司极具危机感,内部也经常强调忧患意识。  I|. <  
<6.?:Jj  
~mC>G 4y$a  
据了解,参会人数不多,主要为万科各城市公司总经理,以及总部部门负责人级别的人士。 hr`,s!0Y  
Dn:1Mtj-  
KskPFXxP  
现场流出的图片中,“活下去”三个大字在红色的屏幕中非常醒目,瞬间刷爆了开发商的朋友圈,产生诸多共鸣,亦引发不少争议。 V<Co!2S  
[ i8Ju  
hQwUw foe@  
在会议召开的同时,万科各地项目已开始积极促销回款。以厦门为例,今年冷清的市场压力巨大,万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡,最新推出107套特价别墅,原来精装500万,现毛坯中间套一口价278万,降幅在30%以上。 0.0r?T  
qflOi8  
JQ9+kZ  
厦门一手房的价格战一触即发。除了万科,融创中国厦门大同府近期开盘,预售信息显示价格在28913-42449元/平之间,而开盘最低价在25000多元/㎡。 1^tM%2rP'  
8f>v[SQ"  
ZDx1v_xr  
厦门之外,在北京、上海、广州、杭州、南京、佛山等地,恒大、碧桂园、保利、中海、招商、金地等不少项目也已开始降价。 iM M s3  
g5lK&-yu]  
d"OYq   
事实上,万科并不是回款压力最大的开发商。万科上半年销售滚动回款率为93%, 高于绝大部分的开发商。 2)9XTY 6$  
3hfv^H  
(g0U v.*  
龙头房企中,碧桂园和保利的压力比较大。半年报显示,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率约为81.5%;保利发展上半年累计实现销售回笼1698亿,回笼率仅 78.9%。 5,9cD`WR^  
*r|Zbxf(  
ZwM d 22  
图/图虫
bJ^Jmb  
: $N43_Wb  
中原地产首席分析师张大伟认为,万科“活下去”有强烈的主观能动性,带来的结果就是,每一轮楼市调控带来的市场波动中,万科的降价最坚决最有效。不论是2008年还是2011年,2014年,案例都非常多。 FZtT2Z4 &i  
T$1(6<:+.  
L b-xc]  
他指出,一定程度上,市场的博弈就是情绪的博弈,而情绪是会传染的,一旦预期心态崩了,市场的变化速度可能非常快;过去几年的房地产市场是投资型市场,一旦出现拐点,便很难控速。 -FQc_k?VF  
5V8`-yO9  
iHeu<3O  
基于以上判断,一些业内人士认为,房地产已进入下行周期,拐点基本确认,房价的又一次调整,即将来临。 gdkHaLL"  
评价一下你浏览此帖子的感受

精彩

感动

搞笑

开心

愤怒

无聊

灌水
快速回复
限100 字节
友情提醒:社区是一个大家庭,请注意文明回复。
 
上一个 下一个