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5j>olz=n} 万科高挂“活下去”, e_3($pj 是为了活得更长久更健康 9?zi (,;4f7\ 秋风起,微微凉。万科2018秋季例会,本来是企业的内部会议,却在行业内掀起巨大波澜。 v%E~sX&CG l9vJ] $*c!9Etl4 原因当然是,它在会场大屏幕上的三个红底白色大字:活下去。 V(P 1{g @BoZZ ufvjW] P]<15l n0%5mTUN 关注房地产的朋友都会同意,要是万科都活不下去,那就没几家房企能活下去了。别的不说,只看两个数据:上半年万科销售额达3047亿元,持有现金1595亿元。根据公告,1-8月万科销售额已达3881亿元,位居第二。 s}g3*_" X1FKcWv tf4clzSTa 虽然过去两三年,万科不再是销售额的第一,但我一直跟同行讲,万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好,而且露出了近乎绝望的态度,岂不是要吓坏一大帮小兄弟? sj8lvIY5 z6uHe{| dLtmG:II 因此,一些地产人士就说,万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后,土地成交溢价率低了,房子不好卖了,去化率明显放缓,很多房企眼看完成今年目标困难了。 ;&`6b:ug i<-
a-Z+^ :b"&Rc&s. 这个时候,万科一声呐喊,简直让人发抖。 Hd89./v`: ^Fg!.X_ tJ9gwx7Pg 表面看,是经历两年严厉调控后,房地产形势确实在发生变化,所谓市场的拐点已现端倪,连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难,包括恒大在内的一些房企开始降价促销;但本质上,我个人理解,万科此举,更多是向内,也就是说,它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。 {4YD_$4W ZYs?65. e {805^X} “今天我们特别焦虑”,万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说,“过去的理论,没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。 .Zm de*b ,iMdv+ *^i"q\n5( 图/图虫 p@[n(?duC. 3='Kii=LA 这与之前郁亮对行业的判断是一致的。 h)h%y
)1 eZMfn$McJv 4MPR 2014年6月,郁亮提出了一个观点,房地产的黄金时代已经过去,进入白银时代。显然,他是从整个行业的角度来说的,即,房价和商品房销售额的增幅将告别高增长,进入中速增长。这几年的发展,是符合他的观点的。 I/)*pzt8 EFzPt?l N?><%fra 但有人会说,一批主流房企,尤其是前30强,这4年来却在加速,房价也在继续上涨。这难道还是白银时代?这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法,即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速,前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。 8)XAdAr Wp(Rw4j rbc7CPq_^ 我不得不说,这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代,谁都在快速增长,谁都活得很好,只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中,一批中小房企不得不离场。 a3c43!J?M 35n'sVn \e' oAhM 与郁亮对行业趋势的思考相伴随,万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的,它通过并购,迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。 @Zw[LIQ* }.N~jx0R c_Jcy 图/图虫 _WN
\9< ()(^B}VK 万科之所以被公认为事实上的行业老大,不在于它的销售额和规模,而在于它对行业的判断,以及在此基础上所作企业战略的调整。从公开信息看,万科正在推动新一轮的组织架构的调整,而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展,是长期战略。 7g-{<d Wiere0 2* t`pbEjE0K 从这个意义上说,万科高挂“活下去”,不是为了当下的活下去,而是未来的活下去,是为了活得更长久更健康。 Ls/*&u .tA=5QY, NuR3]Ja\0 “活下去”的主题,确实不无夸张,但这种极而言之的忧患意识、危机意识,一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然,万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。 NKMVp/66D tOxTiaa= d-'BT(
@: 至于有人说,这是万科代表行业向政府部门施加压力,我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。我愿意重复自己的建议,即使四季度房价下跌,成交下降,也要坚持房地产调控不放松。 04#<qd&ob@ EqF>=5* jQ3&4>g j 但是,即使不是全部,至少也是一批房企,要感谢万科的这句口号——它不是危言耸听的当头一棒,而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道,追求规模,追求快速增长,是大多数前100强特别前50强房企的目标。 3T~DeqAyw EpB3s{B" 9=.7[-6i9 当房子好卖,房价上行,利润增长,什么都好说,你甚至会嘲笑白银时代的说法;但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力,市场转为下行时,你要急刹车,恐怕有点来不及了——虽然此前我写过多篇文章,呼吁狂奔的房企放慢脚步。 lQ!(lPh Iwe (CrP6]= 调整一下,不是坏事。但也别被吓坏了。 ?e2G{0V \:9<d@? 5`Y>!|
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Ui51Y .Z(Q7j^ 刷屏的万科秋季例会到底说了啥?
>/G[Oo C=x70Y/ 万科9月28、29日召开的秋季例会,以“活下去”为主题,重点讨论了回款事宜。 @BMuov k|3hs('y| =F/ EzS 这延续了董事会主席郁亮此前在南方区域的讲话精神。郁亮表示,万科今年设定了6300亿回款,目前完成不到一半。 vf?Xt /5y _ < GsU.Lkf 郁亮在会上强调了6300亿回款目标必须完成。万科有关人士表示,公司极具危机感,内部也经常强调忧患意识。 I|.
< <6.?:Jj ~mC>G 4y$a 据了解,参会人数不多,主要为万科各城市公司总经理,以及总部部门负责人级别的人士。 hr`,s!0Y Dn:1Mtj- KskPFXxP 现场流出的图片中,“活下去”三个大字在红色的屏幕中非常醒目,瞬间刷爆了开发商的朋友圈,产生诸多共鸣,亦引发不少争议。 V<Co!2S [i8Ju hQwUwfoe@ 在会议召开的同时,万科各地项目已开始积极促销回款。以厦门为例,今年冷清的市场压力巨大,万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡,最新推出107套特价别墅,原来精装500万,现毛坯中间套一口价278万,降幅在30%以上。 0.0r?T qflOi8 JQ9+kZ 厦门一手房的价格战一触即发。除了万科,融创中国厦门大同府近期开盘,预售信息显示价格在28913-42449元/平之间,而开盘最低价在25000多元/㎡。 1^tM%2rP' 8f>v[SQ" ZDx1v_xr 厦门之外,在北京、上海、广州、杭州、南京、佛山等地,恒大、碧桂园、保利、中海、招商、金地等不少项目也已开始降价。 iM M s3 g5lK&-yu] d"OYq
事实上,万科并不是回款压力最大的开发商。万科上半年销售滚动回款率为93%, 高于绝大部分的开发商。 2)9XTY6$ 3hfv^H (g0U v.* 龙头房企中,碧桂园和保利的压力比较大。半年报显示,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率约为81.5%;保利发展上半年累计实现销售回笼1698亿,回笼率仅 78.9%。 5,9cD`WR^ *r|Zbxf( ZwMd 22 图/图虫 bJ^Jmb : $N43_Wb 中原地产首席分析师张大伟认为,万科“活下去”有强烈的主观能动性,带来的结果就是,每一轮楼市调控带来的市场波动中,万科的降价最坚决最有效。不论是2008年还是2011年,2014年,案例都非常多。 FZtT2Z4
&i T$1(6<:+. L b-xc] 他指出,一定程度上,市场的博弈就是情绪的博弈,而情绪是会传染的,一旦预期心态崩了,市场的变化速度可能非常快;过去几年的房地产市场是投资型市场,一旦出现拐点,便很难控速。 -FQc_k?VF 5V8`-yO9 iHeu<3O 基于以上判断,一些业内人士认为,房地产已进入下行周期,拐点基本确认,房价的又一次调整,即将来临。 gdkHaLL"
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